告别七折时代

　　10月29日，多位消息人士向本报记者透露，商业银行将收到来自监管机构的正式文件，从11月1日起，商业性个人住房贷款利率的下限将由现行贷款基准利率0.7倍上调为0.85倍。

　　这意味着首套房贷款利率七折优惠将成为过去。时隔两年之后，商业性个人住房贷款利率的七折时代终于落下帷幕，这还意味着2008年10月金融危机以来推出的一揽子房地产刺激政策也正式宣告退出。

　　这份严厉的文件表示，对贷款购买第二套住房的家庭，仍需严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　本报记者获悉，监管层还有可能规定二套房以上贷款利率上限可提到人民银行贷款利率浮动的上限。目前商业银行贷款利率浮动上限为基准利率的1.7倍。

　　某大型国有银行零售部门负责人向本报记者分析，从2010年8月份以来，首套房带利率七折优惠政策就已“名存实亡”。面对注入地产等资产价格泡沫不断集聚的风险，监管层以文件的形式更具风向意义，“这意味着政策基调或向2007年9月份的紧缩调控政策回归。”

　　2007年9月，央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》【银发〔2007〕359号（下称359号文）】拉开了一轮楼市价格调整的序幕，以深圳为例，以新政为界，房价走势如同“过山车”一般，上半年疯涨40%-50%之后，猛然掉头直下，跌势一直延续到2008年底。

　　这一次，监管层再次将政策打击目标对准了“刚需”，经过4月份“国十条”、9月29日新“国五条”、公积金贷款利率上调、加息等一系列密集调控之后，取消房贷七折优惠，能否成为压倒“疯狂”的房价的最后一根稻草？

　　10月29日，受上述传闻影响，A股房地产和银行板块普跌，两大板块当日分别下跌0.57%和2.20%，而金融和地产板块的弱势回调也较大拖累了大盘走势，当日沪指报2978.83点，跌13.75点，跌幅0.46%。

　　回归8.5折

　　七折利率优惠其实早已“名存实亡”。

　　早在今年4月低，中国银行将在同业率先宣布对房贷利率优惠政策进行调整――将首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍；进入今年8月份，在北京、上海等大城市，7折利率优惠悄然消失已经不是秘密。

　　某股份制银行零售银行部人士向记者表示，虽然此前央行并未明确表示调整首套房房贷利率，但从今年8月初对第二套房认定标准确定为认房又认贷开始，金融政策又开始了一次全面收紧。

　　据北京中原地产9月份的统计，当时北京地区已有八成银行基本取消了首套房的7折优惠利率，大部分执行的为85折，而第二套房更是严格执行首付5成，利率1.1倍的政策。

　　直到此番监管层下文全面取消七折优惠房贷利率，则正式宣布2008年10月份以来，房地产刺激政策的终结。

　　2008年9月份，雷曼破产引爆的金融海啸，为当时身处宏观调控紧箍咒的房地产行业带来重大转机，当年10月22日，央行和银监会联合发文，明确规定自“2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。”

　　随着2010年“国十条”及随后9月份公布的新“国五条”出炉，首套房首付最低比例已经调整到三成，而二套房贷款首付比例已提高至五成，且贷款利率规定不得低于几乎只能利率的1.1倍；同时，新“国五条”则对第三套及以上住房贷款采取比“国十条”更加强硬的政策， 全国范围内“一刀切”全部叫停。

　　10月19日央行将人民币存贷款利率上调0.25个百分点，个人住房公积金存贷利率也随之上调，其中，个人住房公积金贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。

　　“2010年以来步步加码的房地产调控，意味着历时2年的房地产刺激政策正在全面退出，政策与2007年9月份很相似。”上述股份制银行人士分析。

　　2007年9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》【银发〔2007〕359号】，明确对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款以及商业用房购房贷款作出全方位收紧规定，其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　上述股份制银行人士认为，从压制终端需求的个人住房按揭贷款看，2010年以来的一系列政策力度比2007年9月还要大。

　　正如每一次房地产信贷调控必然引发相似的争议一样，央行、监管机构对商业银行利率管制的政策仍需接受市场存疑。

　　房价会降么？

　　更大的存疑是，重拳出击在即，2007年9月份受紧缩调控影响房价下跌的局面会再现么？首套房贷款利率8.5折的时代，能走多久？其对地产价格泡沫将起到什么样的抑制作用？

　　2008年9月份，为应对金融海啸冲击强势出击的房地产刺激政策，被普遍认为是2009年楼市由萎靡推向高涨的主要推动力，也被视为2008年10月金融危机以来，房地产信贷调控政策的主要指标。

　　据全国工商联房地产商会《2009-2010年度中国房地产报告》显示，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比大增42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%；同时，当年全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，均创出了历史新高。

　　进入2009年四季度，房价过快增长带来的调控压力与日俱增，而2010年4月份开始，随着“国十条”、新“国五条”等一系列政策出炉，房地产调控步步加码，但依旧未见房价明显下跌迹象。

　　根据央行最新公布的2010年三季度中国宏观经济形势分析报告，进入7-8月份，商品房销售回升势头凶猛，9月份商品房销售面积环比增长51.7%，增速比上月高45.2个百分点，其中，9月份商品房销售额环比增长55.6%，增速比上月高40.4个百分点。

　　与此同时，房价不降反升。9月份统计局测算的70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨9.1%，涨幅比上月低0.2个百分点，环比上涨0.5%。9月份70个大中城市新建住宅价格同比上涨11.3%，涨幅比上月低0.4个百分点，环比上涨0.5%；二手住宅价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平，环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。

　　上述国有大行人士分析，“取消房贷利率七折优惠，打压刚需显而易见。”

　　如果将此前加息因素考虑在内，若首套房贷款利率上调至基准利率的8.5折，一套贷款20年，总额共100万元的房子，月供将比此前七折优惠时增加503.7元，中原地产认为，此举相当于加息力度的7倍。

　　北京中原地产分析师张大伟向本报记者分析，取消房贷利率七折优惠的政策，将兼顾“实际打击”及“威慑作用”。其一，刚性需求再难入市，相比之前的从2成首付加大到3成首付，利率的大幅提高对购房者特别是刚需的影响更大。

　　其次，改善性需求将延缓改善，从2009年来的购房者如果需要改善购房，卖小买大的话，同样都贷款100万将需要支付超过1000月的月供；其三，上调房贷利率将打击投资客，预计市场需求将再次出现明显观望。

　　中原地产也认为，此举将为市场增加供应争取时间，相比4月调控只抑制未增供而出现的反弹，本次调控增加了打压刚需，将使得市场的总需求大量减少，为逐渐开始增加的土地供应获得政策调控的时间。(21世纪经济报道)