大型开发商集体增仓商业地产 对赌楼市二次调控

　　近几个月来，龙湖地产的商业运营团队一直奔波于东亚各国的主要城市，考察这些城市的商业布局、设计特点、投资回报状况，为龙湖未来的商业地产计划出谋划策。不仅仅是龙湖。自4月中旬“国十条”出台以来，传统以开发住宅为主的大型地产商纷纷涉足商业地产。万科、恒大、保利、首开等房企均已明确商业地产的发展蓝图。

　　市场人士分析，在调控影响下，城市住宅开发的限制会越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中效应较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。”

　　扩张商业版图

　　在东亚各国城市的调研中，“包括商业的建筑体量、立面材质、柱网分布、层高设计、通廊宽度、铺面进深、招商品牌等很多细节，我们都会一一测量、分析。”龙湖商业研策总监何长春透露，大力发展商业地产，是龙湖地产最新制定的发展战略之一，涵盖超社区购物中心和商业街的城市综合体项目，将是公司今后主攻的方向。

　　一再加码的住宅市场调控，让开发商开始转向商业地产。“到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献的利润将占公司利润总额之15%-20%。”何长春憧憬未来。

　　自2003年位于重庆的超社区大型购物中心“北城天街”开业以来，龙湖地产已运作近20个商业项目，主要集中在重庆、成都等西南地区。“今年以来，龙湖选择加快发展商业地产，主要是因为相对于住宅，商业项目受市场波动影响更小。楼市低迷的时候，人们可以不买房子，但不可能不购物消费。”何长春坚信。

　　2010年上半年，龙湖地产租金收入1.14亿元，同比增长32.7%。公司预测“未来租金收入上涨将达每年30%-35%左右”。

　　在住宅市场遇冷之际，商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”；而经过多年积累，一线开发商也具备了进军商业地产的实力。一般而言，商业地产开发初始投资高，回收周期长，同时还需要长期运营的专业能力。

　　2010年以来，万科开发商业地产也明显提速。6月，万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动，其中计划在明年和后年投建两家酒店。当月，万科与威培斯酒店管理集团签约，委托对方管理旗下的万科中心酒店项目。

　　10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，斥资11.5亿元高调收购赢嘉中心B座；这被业内视为万科进军商业地产的标志性一步。据悉，万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备，集中商业类项目(非社区商业项目)约180万平方米，已初步完成规划定位的项目超过27个。

　　根据万科总裁郁亮的设想，今后，万科除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型（商业）物业。万科的商业地产计划包括正在筹划之中的深圳5家酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。

　　保利地产发展商业地产的计划更为“激进”。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。