楼市调控持续加码：公积金贷款首提“差别化”

　　分析认为，一系列调控政策的出台，将使未来市场成交量继续低迷

每经记者 张敏 发自北京

　　继上调公积金存贷款利率后，昨日（11月3日），住建部、财政部、央行、银监会又联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），将公积金贷款购房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差别化利率。

　　自“新五条”出世1个多月来，我国先后出台了加息、上调公积金贷款利率等多项利空政策，对房地产市场的调控不断加码。

　　分析认为，一系列调控政策的出台，持续加重购房者的负担。受此影响，未来的市场成交量将继续低迷，第四季度，市场将进入政策观察期。

　　首提差别化利率

　　与此前出台的商业贷款政策类似，《通知》将公积金贷款购买首套住房的首付比例提至三成，但仅针对 “套型建筑面积在90平方米以上的”；套型建筑面积在90平方米及以下的，最低首付款比例仍为20%。

　　9月29日出台的“新五条”，将贷款购买首套住房的最低首付比例提高到30%，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。近期，又有消息称，多家银行将首套房贷款利率由7折优惠提至8.5折。

　　在此期间，央行加息25个基点，住建部也同步上调住房公积金存贷款利率。房地产界将这一系列政策称为“二轮调控”，其直接效果是“提高购房成本”。

　　值得注意的是，《通知》在公积金贷款购买二套房和多套房上，首次实行差异化对待。其中，购买二套住房的首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于首套房利率的1.1倍。

　　同时，停止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款。这也是公积金贷款购房首次对改善性需求设限。此前，使用公积金购买的住房，均实行“首付2成利率7折”的优惠政策。

　　《通知》还强调，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟向 《每日经济新闻》记者表示，以北京公积金最高贷款额80万元，贷款期限20年计算，购买二套房将多还利息4.15万元，月供增加172元。

　　他认为，与此前类似，这一政策在提高购房成本的基础上，还抑制了投资性购房。但由于与商业贷款相比，公积金贷款仍能享受到更多优惠，因此未来仍有大量购房者首选公积金。

　　按照新政的精神，公积金贷款的最高限额很有可能下调。《通知》要求，各地要以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款最高额度，并按规定进行备案。

　　禁止公积金炒房

　　作为一笔专用资金，新政在公积金管理上，显然更加严格。《通知》强调，各地要加强贷款风险管理，保障资金安全，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。

　　按照上述规定，住房公积金贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

　　根据2002年修订的 《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。

　　但长期以来，使用公积金贷款购买二套及多套住房，并用于投资的现象大量存在，在部分房价过高、上涨过快的城市，这种现象尤甚。

　　多位分析人士认为，禁止公积金贷款炒房，实际作用并不明显，但其信号意义十分明确：继续抑制投资投机性需求。

　　事实上，对公积金使用的收紧，将是保障房建设的利好消息。今年8月，住建部确定了北京、天津、重庆等28个城市作为试点，尝试利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。在这些城市中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。按照这一规模，北京市今年投入保障房建设的公积金将达208.99亿元。

　　中国不动产研究中心近日发布报告称，在一系列调控政策出台之后，第四季度将进入“二次新政”的观察期。但由于政策力度不大，市场不太可能出现成交量急剧萎缩的局面。

　　该机构认为，由于市场供需仍然失衡，且区域优势明显，对于北京等热点城市来说，未来房价上涨的压力仍然很大。

　　公积金贷款买房新政要点

　　◆购90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%

　　◆二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍