公积金二套房贷 利率至少1.1倍

CFP供图

广州滨江东的楼盘。记者骆昌威 摄

　　住建部等四部门联合通知严禁公积金贷款用于投机性购房

　　公积金贷款买首套房：

　　限于购买普通自住房；

　　套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20％；

　　套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。

　　公积金贷款买第二套房：

　　仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房；

　　首付款比例不得低于50％；

　　贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

　　公积金贷款买第三套房：

　　停止！

　　注：指与之前广州版新政细则公布的公积金政策相比的新内容。

　　从限购、加息、购房商业贷款取消七折优惠，楼市二次调控政策一波接一波，并未结束。昨日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

　　公积金二套房贷：人均住房建筑面积须低于平均水平

　　《通知》还明确规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　《通知》表示，在部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《住房公积金管理条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。通知规定，公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用公积金个人住房贷款进行投机性购房。

　　公积金贷款限额：两人共同申请最高仍为80万元

　　《通知》也表示，应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求。

　　《通知》还特别提到了要控制公积金贷款的最高额度，其中表示住房公积金个人贷款规模主要由最高贷款额度控制。

　　目前广州公积金贷款个人最高额度为50万元，夫妻共同申请的最高额度为80万元。连日来，不断有市民向本报记者咨询，若两个非夫妻联名买房，申请的最高额度究竟是否可以达到100万元？记者从业内人士处就了解到，无论两人关系如何，同一房屋下合并申请或者分开申请加总后，能够申请到的公积金贷款额度依然是80万元。

　　后市影响：房价下跌需待明年初

　　业内专家表示，公积金贷款政策出台，将继续导致市场需求大幅萎缩，部分自住性需求也被拒诸门外，房价调整或无悬念，预计会在明年初出现。

　　“住房公积金贷款调整将会抑制一部分市场需求，房价调整几乎没有悬念。”易居中国研究院综合部部长杨红旭告诉记者。

　　资深地产人士黄志伟也认为，狂热之后的楼市注定将进入新一轮的下行通道，四季度的楼市不会再出现一马平川的盛景。不过，由于今年的红火局面，大部分开发商的资金回笼比较及时，也储备了不少的现金，年度任务也提前完成，所以，房价的震荡会在2011年初见端倪。满堂红高级主任肖文晓也告诉记者，通常情况下，在成交量萎缩三个月左右，房价才开始明显波动。

　　广东工业大学房地产高级经济师申格联表示，此次公积金政策出台是此前相应政策的后续。但在全球流动性仍将持续过剩的预期和背景下，中国将继续面对较大的通胀压力，购房仍是投资保值的重要渠道。所以估计短期内难以对房价形成有效打击。

　　案例：

　　80万20年公积金

　　贷款月供增172元

　　与之前广州版新政细则公布的公积金政策相比，《通知》的上述内容对首付的规定与广州版政策基本一致，并已经开始执行，但《通知》也有两点重要的新内容：一是规定第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房；二是要求二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，也即5年期以下(含5年)为3.85%，5年期以上为4.455%。

　　经过计算，在此新政下二套房公积金贷款若贷到目前的夫妻双方共同申请最高限额80万元，分20年还清，月供将增加172元。

　　去年末市区人均居住面积达20.93平方米

　　广州市人均住房

　　建筑面积待明确

　　《通知》指出，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭。

　　“我们将按新《通知》执行，原则上待批的贷款申请都按新利率政策执行，已批件明年起执行新利率。”广州住房公积金管理中心相关负责人昨日向记者表示，对于广州人均住房建筑面积标准等细节还需要待今日进一步研议后再向外界具体公布。

　　截至目前，广州市相关部门未正式公布过全市人均住房建筑面积的具体数据。根据今年3月广州市统计局公布的《2009年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示，“2009年末，全市常住人口数1033.45万人，市区人均居住面积达20.93平方米，农村居民人均住房面积达40.59平方米。”

　　公积金二套房贷不可购144平方米以上房屋

　　“如果把居住面积理解为实用面积，以实用率80%来计算，广州市区人均住房建筑面积标准大概为25平方米多一点，也就意味着一个三口之家如果要申请公积金二套房贷，房屋建筑面积最多在75平方米左右。”满堂红研究部高级经理周峰表示。但也有业内人士表示，居住面积不能笼统地代表实用面积，以人均居住面积达20.93平方米换算，大概相当于人均建筑面积30平方米。

　　另外，根据广州市目前的相关规定，普通住房为建筑面积在144平方米以下的房屋，这也意味着在新政下买家不可以再申请公积金二套房贷款购买超过144平方米的房屋。

　　文/记者赖伟行、张忠安