当下投资者应该买房还是房地产信托产品？

　　国家对楼市的调控，使一些投资者意识到投资房产所获收益充满不确定性。而有些投资者从购房转向投资房地产信托，他们应该注意些什么呢？

　　投资房产是实物投资，而房地产信托产品投资是金融产品投资。

　　近期，楼市的二次调控政策犹如寒冬之霜雪降于房地产市场。限购、限贷、加息等楼市的利空政策不期而至。投机性需求得到抑制的同时，又使更多的购房者按兵不动、持续观望态势。当下有人提出“买房不如买房地产信托产品”的说法。而这一观点拨动了不少投资者的心弦。

　　目前房地产信托产品发行状况如何？投资者转战房地产信托又有哪些风险？如何选择好的信托产品？就此记者采访了北京唐古拉投资管理有限公司的副总裁张晓光先生。

　　谁是信托之主力

　　据用益信托工作室的数据显示，1-9月，信托产品的发行总量为1335个、总发行规模是2480多亿；而房地产信托产品发行数量是377个、发行规模超过1240亿。相比而言，房地产信托发行数量约为信托发行总量的30%，而发行规模则占总发行规模的50%左右。即整个信托管理的资产有50%的资产都投向房地产行业。房地产信托缘何成为信托市场的主力呢？“这是一个双向选择的问题：信托选择房地产行业的同时，房地产企业也选择了信托。”张晓光解释道。

　　房地产行业是一个资金高稀缺性的行业，始终存在融资的需求。而目前市场上比较主流的融资方式有二，即银行和信托。就银行而言，今年伊始，银监会对其控制非常严格，导致银行为了迎合国家政策，不得不提高房地产企业融资的门槛，增强其对房地产项目的风险审核，甚至会出现不贷或惜贷等现象。而吃了闭门羹的房地产企业就只能依靠信托这一渠道进行融资了。

　　收紧信贷是调控楼市政策之一，那么，未来银监会是否会打压信托来调控楼市呢？“很有可能！” 张晓光表示。目前，已经有14个城市出台了限购令。这其实是带有计划经济性质的调控手段，可见政府对楼市调控决心之大。目前来看，银监会对银行的限制是起到了一定的效果，而对信托尚未收得那么紧。如果国家调控的决心依然很强，那么对信托行业进行限制不无可能。“譬如，限制地产类信托发行的规模或一段时期内暂停对房地产项目的融资，都是有可能的。”

　　而信托选择房地产项目多是出于利益驱动。众所周知，房地产行业的利润率相对较高，其通过信托去融资的利率也较高，通常在15%以上，甚至也有可能达到25%-30%左右。这就不难解释为何信托选择房地产行业了。

　　规避风险才是关键

　　目前对房地产市场调控之严，使投资房地产的风险集聚，不少购买者都选择观望或去投资其他金融产品。

　　其实，市场的资金始终会选择最好的投资标的。今年的股市、楼市都充斥着不确定性、风险也较大，投资者势必会考虑资金下一步要投到什么地方去。“此时，信托其实是不错的选择。”张晓光表示，信托可以满足投资者任何收益水平的要求。目前市场上对信托有一定的误解，认为信托产品是固定收益类，每年8%-11%。其实不然，它也有高风险、高收益的产品，譬如阳光私募或结构性产品等。

　　目前有些投资者不买房而转向房地产信托的意向较为明显。“这些投资者是比较理性的，除了房地产信托，也有其他信托产品供投资者选择。不过，房地产信托也是不错的投资选择。只是投资者要了解，买房和购买房地产信托产品还是有区别的。”

　　买房涉及一系列问题需要购买者去考虑和决定。譬如，某个城市是否适合投资；某个项目的位置、前景、周围配套设施是否齐全；如果购买期房，还要考虑开发商的实力如何，会否成为烂尾楼；即便买下房子，将来要考虑何时出手。出手以后还将有一系列繁琐的手续去办理。这一切都要靠购买者自己去决定。如果选择房地产信托则不同了。首先，投资类别不同。投资房产是实物投资，而房地产信托产品投资（大致上讲有两种方式：一是房地产项目贷款类，二是股权投资。）是金融产品投资。而上述需要购房者考虑的问题全部转由信托公司去考虑，投资者只需与其达成契约关系即可。即使未来出现问题，也由信托公司作为有很强的竞价和议价能力的金融机构去跟企业谈判，去解决问题。“从信托行业规范后至今，尚未发生投资人未拿到信托公司承诺的收益或本金丢失现象。实际上，信托产品是比较稳健的。”张晓光告诉记者。

　　那么，如何选择一个好的房地产信托产品呢？张晓光表示，首先，要选择实力过硬、专业能力强的信托公司，如中信信托、北国投、中诚信托等，都是公认的实力很强的信托公司。如果发生风险，由于他们实力足够强也一定会兑付客户的资金。就这方面而言，投资他们的产品风险相对较小一些。

　　其次，选择一个好产品。界定产品好坏，并不是看它的收益。若选择房地产信托产品，关键是要看这个项目本身：看所选项目的位置好不好、抵押物的价值是不是够高等。我们应该更多地从风险角度考虑，要看信托合同中的风险申明书。看其中揭示的风险有哪些，控制风险的措施有哪些，这些措施能否有效地规避风险等。

　　第三，考虑的是投资期限。目前处于加息启动周期，从流动性的角度，建议购买短周期的信托产品。最后，再考虑收益。一般投资信托要从风险到流动性再到收益这样的顺序去考虑。