王石：自住型住房需求将主导未来

    他，是老红军的儿子，自己也曾参过军；他，靠倒卖玉米(2258,-10.00,-0.44%)赚了第一桶金，并创立了深圳万科；他，是第一批公司改制和上市的推动者；他，是王石。

    自住型住宅暗合政策导向

    新京报：今年房产调控政策频出，对房企资金监管更严。现行政策下，房企是否已感到了降价压力？

    王石：上述政策的出台，进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著影响。预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。

    新京报：调控措施频出，万科如何应对？

    王石：目前万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例高达90％左右，90平米以下套型占比约六成，符合政策导向及市场变化趋势。面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋。

    新京报：万科出台了较此前严格的股权激励制度，是否因为受到调控压力？

    王石：股票期权激励计划，目的在于建立股东和职业经理人团队间的利益共享和约束机制，它的必要性是始终存在的，并非针对某一特定时间段。当然，在波动和不确定的市场环境下，企业更有必要建立立足长远的激励机制，确保公司发展目标的实现。这种调整，目的在于突出对内生增长的要求，促进公司由规模速度增长向质量效益型增长。

    不会刻意设定重点发展城市

    新京报：很多房企进军商业地产领域，万科也传出商业地产业务比重增至20%的消息。你认为这是房产行业内部结构调整吗？

    王石：随着城市发展和城市规划的调整，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍上升。其次，即使是纯住宅小区也要有良好的商业配套，有活力的商业配套都是住宅客户所期待的。万科需要顺应城市发展趋势，提升开发专业能力。

    新京报：这是否意味着万科的主业会发生变化？

    王石：万科对自身定位没有变化，仍是城市主流住宅开发企业，住宅依然是万科主业。事实上，万科过去也有商业地产业务。只是说，不同阶段，对主流开发商能力要求有所不同。公司会根据实际需要，循序渐进发展商业地产业务，而不会为了增加商业而增加商业。

    新京报：全国不少城市出台限购令，投资客已转战二线、三线城市。万科会不会因此调整？

    王石：以开发面向自住家庭的普通住宅为主，是万科在所有城市一贯发展策略。2009年，万科项目发展主要在二三线城市，并不是因为我们不看好一线城市前景，而是因为当时一线城市土地竞争过于激烈，地价明显偏高。万科倡导小户型普通住宅建设，这与目前的政策导向是暗合的。万科不会人为刻意设定项目发展的重点城市。公司获取项目的标准，仍然取决于是否有利于提升股东回报。

    房地产业大并购机会不多

    新京报：年初央企频频高价拿地，随后非房地产主业央企被责令退出。作为民企龙头，万科怎样理解民企和央企关系？

    王石：从整体看，房地产行业目前还处于相当粗放、极度分散的发展阶段。如何建立共识、加强自律、促进行业健康发展，是所有房企，无论是央企还是民企面临的问题。央企有许多值得借鉴的经验，是非常好的合作对象。近几年，万科与一些央企合作，基本都是成功和愉快的。

    新京报：有报告称，调控增加资金压力，三季度中国房地产行业并购案达20起，在所有行业中排名第一。房地产业格局是否会因为调控分化？

    王石：2009年，企业的资金实力和财务安全意识普遍得到增强，今年来市场虽然经历调控，但企业的资金状况仍然好于2008年。真正的并购机会，尤其大型并购机会并不多。未来随着政策效果的不断显现，预计未来有部分企业可能将面临资金压力，资金实力较强的企业整合能力能够有所体现。

    新京报：有人认为，城市化拉动住房刚性需求，房价未来仍面临上涨压力。你怎样看待城市化进程和房价之间关系？

    王石：从经济学常识看，房价是人们获得单位住房面积所支付的价格，它与人口密度、收入水平直接相关。较高的人口密度意味着单位面积上竞争的人越多，收入中用于住房的比例越高，房价也就越贵。

    决定人口密度的因素，不仅是人口总规模，还有可供居住的住房面积。城市化过程中，增加的是住房总需求和住宅市场规模。如果城市发展、住房供应无法跟上人口增长，那么住房资源激烈竞争，很可能导致房价过快上涨。

    本报记者张晓蕊

    猜想2011

    如果开征房产税，我相信，对于首套住宅和普通住宅会有充分的减免安排。房产税或类似财产税的推出，是一个必然趋势。

    Q：你认为是否到了征收房产税的时候？

    A：房产税或类似财产税的推出，是一个必然趋势。作为一家企业，我们的视野和学术能力无法与专业人士相提并论，还需要不断学习和逐渐加深理解。

    Q：你认为房产税应奉行什么原则？

    A：我相信，对于首套住宅和普通住宅会有充分的减免安排。

    Q：你认为现在该如何定位房地产行业？

    A：无论是否称之为支柱产业，房地产业作为国民经济的主要组成部分之一，其重要性是客观事实。

    Q：你看好房地产行业的未来吗？

    A：中国正经历全球有史以来最快城市化进程，未来十年都无法改变，新增大量城市居住需求需要满足，发展空间仍广阔。