资产负债率创新高 上市房企打折“过冬”

　　房地产行业的资金链危机正在悄悄逼近。

　　本报记者综合上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别公司如绿城(3900.HK)、富力地产(2777.HK)的负债率则高达100%以上。今年以来，20家样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，也创下历史新高。

　　多家大型上市房企高管对记者坦承，随着限购令出台、公积金限贷及加息预期影响，房地产销售持续下滑，行业资金链和财务状况将受到影响。

　　有机构分析师表示，房企融资目前已全面收紧，银行贷款年底也已差不多用尽，房企回笼资金的唯一渠道便是销售，假若销售不畅，房企财务状况将持续恶化。

　　71.3%：负债率达历史高点

　　富力地产资金链近日备受关注。11月7日，瑞银的一份报告预计，富力年底的负债率将上升至120%，达到历史高点。

　　虽然三季报看似一片大好，但随着4 17新政及9 29新政多个政策的叠加效应显现，上市房企的资金问题渐渐浮出水面，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3%，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究时间范围内的最高水平。”11月18日，中邮证券分析师对本报表示。

　　在上周，银监会已完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60%-70%以内。

　　上述分析师称，今年以前，开发企业资产负债率的最高点出现在行业普遍紧缩的2008年。2008年3季度，样本企业的资产负债率为67.27%。

　　从万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）等龙头房企来看，万科三季度负债率升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%；保利三季度负债升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%。

　　从负债结构来看，上市房企借款占比也达到历史较高水平。

　　2010年三季末，样本公司借款占资产比重达到29.92%；借款增速则达到历史高点，2010年3季末，样本企业的借款余额2169.5亿元，同比增速达70.33%。

　　“借款占资产比重的提高和借款增速的提高，说明开发企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深。”分析人士称。

　　统计显示，一年以来，获批准增发的房地产开发企业仅3家，包括万科A、招商地产（000024.SZ）、保利地产等在内的一大批开发企业增发方案均搁浅或过期。

　　销售下滑风险

　　在上述分析师看来，资产负债率升高，并非最大问题。

　　“扣除预收款项的真实资产负债率为46.56%，从历史水平来看处于中等。”他指出，今年以来，经营性现金净流出大幅加大，而销售回款又不畅，才是房企未来风险所在。

　　据统计，2010年三季末，样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，超过2009年全年水平，由此导致样本企业经营活动净流出的现金达576亿元，创历史新高。

　　在净流出大增而融资全面收缩的情况下，销售回款几乎成为房企唯一的现金流入通道。但根据中投证券统计，9 29新政以来，全国新房市场成交已经连续四周环比下跌。上周国泰君安报告显示，一手房销量整体环比下降4%，其中一线城市下降8%、二线下降3%。

　　万科董秘谭华杰对本报表示，虽然万科10月份实现了150亿的销售额，但由于签约滞后，这实际上反映的是9月份的市场情况。他预计万科11月份的销售数据将环比下滑。

　　他同时指出，北京即将推行的预售款监管政策，将会对企业销售造成直接影响，进而肯定会对企业的现金流和财务产生影响，但目前还无法评估影响有多大。

　　“如果销售回笼资金受阻，很可能会导致企业财务状况迅速恶化。”中邮证券分析师邵明慧在报告中表示。

　　以目前三季度经营性现金流出2518亿元计算，样本企业仅能维持5 个月左右；而开发企业大多年底与总包和各分包进行结算，年底现金集中流出额度较大，这无疑更加重了企业负担。

　　存货大增降价隐现

　　房企资金的持续流出，体现在资产负债表上是公司存货的持续增加，目前样本企业存货占资产的比重达64.92%，比2009年末提高4.46个百分点。

　　从历史来看，当前的存货占资产的比重水平，已经接近2008年三季度66.86%和2008年末67.44%的水平。

　　此外，根据上海易居房地产研究院的测算，1-10月，全国房地产新开工面积13.18亿平方米，同比增长62%，继续处于历史高位，预计未来半年商品房将明显供大于求。

　　而从需求来看，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，近期的一系列政策，如限购、公积金限贷、加息等等，都抑制了需求，不仅是投资投机需求，连改善型和刚需也都受到抑制。

　　“未来半年供应进一步增加，需求继续萎缩，开发商降价压力增大，房价将呈小幅回调局面。”易居房地产研究院院长杨红旭表示。

　　杨红旭称，楼市进入买方市场，而货币政策开始紧缩后，M1增速将继续下降，可能于明年一季度触底。受此影响，预期明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。

　　而万科等已嗅到了危险的气息，打折降价正在悄悄上演。本周，深圳万科旗下第五园六期、金色沁园尾盘大幅让利销售，最高优惠达到10万、20万；武汉万科也推出了特价房。恒大地产也已于11月5日启动了数十城市联动的10亿让利活动。