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地王躁动刺激楼市神经 调控再敲警钟

发布时间:2010年11月30日 09:06 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网-国际金融报

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  今年房地产开发面临较好的形势,土地供应明显增加。尤其是第三季度以后,为完成年初制定的供地计划,各地推地量明显加大,其中一些热门城市的优质地块依然被看好,报价不低、竞拍激烈,往往高价成交。”

  平静一段时间的土地市场,因两个新“地王”的产生而骤起波澜:日前,广州、杭州两地双双拍出高价地块,其楼板价各自刷新当地新高。调控之下,开发商依然不惧高昂地价,不外乎“押宝”将来房价仍有上涨空间。业内人士认为,目前不宜将个别优质高价地块的“冒头”等同于土地市场的整体过热。但针对其带来的助长预期,应保持足够警惕:调控之下平稳楼市是否暗藏“着火点”?

  刺激楼市神经

  热门城市的土地市场再度升温。11月25日,经过200多轮举牌角逐,广铁集团联合另一房企拍得广铁南站地块,其86亿元的总价和1.7279万元/平方米的楼板价,均为今年以来广州最高。

  这并不是此轮调控中地市的首次“躁动”。今年9月,南京下关区滨江江边路以西的1号及3号地块,就分别创下121.41亿元以及78.93亿元的高价。

  调控步步推进之时,何以仍有高价地块逆势而出?中国指数研究院副院长陈晟说,今年的土地市场总体降温显著,但不排除有个别“着火点”。今年1月至4月,全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降,经历了6月至9月的小幅波动之后,10月又有显著下降。相比于价格,“溢价率”更能说明土地市场的“温度”。

  高价拿地频发

  中国指数研究院整理的数据显示,在2008年房地产市场整体低迷的情况下,房地产行业资金结余为8872亿元;今年1至9月,结余为8114.5亿元,预计今年的资金余额情况与往年低迷时类似,许多房企资产负债率上升,长期资金压力增大。

  然而调控之下,房企为何依然敢于高价竞地?陈晟认为,今年房地产开发面临较好的形势,土地供应明显增加。尤其是第三季度以后,为完成年初制定的供地计划,各地推地量明显加大,其中一些热门城市的优质地块依然被看好,报价不低、竞拍激烈,往往高价成交。

  其次,部分大开发商依然“不差钱”。销售回笼资金方面,不少房企至今年10月便已几乎完成全年销售任务,10月以后推出促销措施,再次撬动市场。典型如万科,今年销售额有望达到创纪录的1000亿元。一知名房企11月中旬在上海推出房源,均价在3万元/平方米以上,两周之内700多套便销售一半,预计这一个楼盘销售将带来20亿元左右资金。企业负责人说:“企业有大量现金在手,有好的地块还是会出击竞拍。”

  再次,开发商“押宝”后市。“‘面粉’再次贵过眼下的‘面包’,开发商的想法很明显:一两年后的‘面包’将比现在更贵。”陈晟说。此轮调控会持续多久?被压抑的需求将如何释放?一旦调控出现松动,房价将如何变化?显然,高价竞地的开发商无疑打着“如意算盘”。

  调控再敲警钟

  “个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热。”陈晟说,“今年以来土地供应显著增加,整体地价涨幅趋缓,溢价率明显回落,这说明对土地的调控是有成效的。”不过,业内人士同时指出,在目前形势下,必须对“地王”的再现保持警惕。试想,当人们再次看到家门口的土地价格都要比自己居住的房屋价格高出一截,对以后的房价作何预期?

  涨跌之间,房价真相扑朔迷离。所谓拐点,是拐头下降还是上升,若隐若现。市场形势要比许多人估计的复杂。一些房企“大佬”近期放话:“别幻想房价跌”,另一些人则推断“房企已遭遇‘资金危机’”“房价将迎来大幅调整”等。

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