绿地15亿再夺徐汇滨江一地块

　　“沪上写字楼市场将走出胶着态势”

　　早报记者 周祺瑾 实习生 王齐

资料来源：上海市规划和国土资源网 刘建平 制图

　　昨日，上海市国有建设用地使用权挂牌出让第95号公告中位于徐汇的滨江C单元188N-J-2 (龙华机场1号)进入出让环节。经过近百轮竞拍，该地块最终被绿地地产集团有限公司以总价15.18亿元摘得，折合楼板价17181元/平方米。

　　竞拍持续近百轮

　　出让公告显示，龙华机场1号地块东至云锦路、南至规划五路、西至规划六路、北至规划三路，属商业办公综合用地，出让面积2.20874万平方米，容积率4.0。该地块挂牌起始价为12．23亿元，粗略估算，整幅地块的起始楼板价约为13843元/平方米。

　　昨日，共有三家开发商参与该地块竞拍，分别是绿地集团、宝龙集团以及来自香港的和记黄埔。在竞买现场，宝龙并未参与竞价，绿地在与和记黄埔经过近百轮的竞价后，最终以高出和记黄埔200万元的微弱优势，成功竞得龙华机场1号地块。最终成交总价为15.18亿元，折合楼板价17181元/平方米，溢价24%。

　　值得一提的是，2009年9月30日，绿地就曾以72.45亿元拿下位于龙华机场附近的徐汇龙华路1960号地块，成为当时的总价全国“地王”。再加上目前其在卢湾开发的滨江CBD项目，绿地俨然已成徐汇、卢湾滨江区域的土地大户。

　　滨江三地皆归国企

　　可查资料显示，原龙华机场区域共分成3个地块，分别是龙华机场1号地块、2号地块和3号地块。其中，早前拍卖的龙华机场2号地块和3号地块，分别被上海中导投资有限公司和上海隧道工程股份有限公司竞得。

　　今年8月下旬，龙华机场2号进入拍卖，绿地和宝龙当时也都参与了竞拍。经过90轮的激烈竞价之后，上海中导投资有限公司以6.94亿元的报价成为最终赢家，该地块折合楼板价约为18774元/平方米，溢价36%。

　　公开资料显示，上海中导投资有限公司系中国经济导报社上海分社设立，定位为参与上海“两个中心”建设的经济实体，其母体中国经济导报社由国家发展和改革委员会主管，中国经济导报是向国内外公开发行的综合性经济类报纸。按照《上海中导投资有限公司第一个五年发展规划纲要》，上海中导将引进国家级研发中心1个、涉及报纸广播电视的传媒中心1个、6万平方米国际会展中心1座、3.5万平方米国际会议中心1座、国际一线品牌五星级酒店3家、世界500强企业中国总部7家、利用外资50000万美元。

　　今年7月2日，龙华机场3号地块开拍，最终该地块被上海隧道工程股份有限公司以总价9.28亿元拿得，比起拍价高出800万元，楼板价为12789元/平方米。

　　有知情人士透露，徐汇滨江区域的土地具有较高价值，目前已在该区域有开发项目的企业，包括绿地、中海、恒盛等知名房企。前述两地块推介之初，包括新鸿基、和记黄埔、瑞安等多家品牌开发商都曾表露出拿地兴趣。

　　最终，随着龙华机场1号地块被绿地拿下，在徐汇滨江龙华机场三商务办公地块的争夺战中，国企取得了一场完胜。

　　商办用地“供大于求”

　　业内人士分析认为，目前上海商业办公用地供应已大于需求，商办楼开发将面临考验。

　　克而瑞上海事业部总监付琦表示，表面上，徐汇滨江区域商办用地的出让楼板价仅1.7万元/平方米左右，但商办楼的建造成本达到8000-10000元/平方米，如果按照目前办公楼5%的年租金回报率计算，最起码要20年才能收回成本。如此算来，这个价格并不低。另一方面，徐汇滨江区域并不具稀缺性，也没有陆家嘴区域的税收和政策优惠，项目开发之后如何寻找租户，是开发企业面临的挑战。

　　付琦同时指出，从大环境来看，上海目前商业和办公用地供应均已超标1000万-1500万平方米，供大于求的态势十分明显。在办公需求上升跟不上供应增长的情况下，注定将引发客户争夺战。

　　上海中原此前发布的一份报告也显示，今年上海商办地块的大量出让，也就意味着未来2-3年，商办项目仍将旺盛供应。上海目前商业和办公物业市场存量面积为970万平方米，按照每月40余万平方米的交易速度来看，存量物业的消化压力短期内恐难缓解。

　　上海中原研究咨询部高级研究经理马冀认为，今年各重点写字楼区域的空置情况较金融危机前已有明显好转。但由于全球经济一体化的影响愈加深远，外围经济的不确定性同时影响着驻沪外企，而沪上各主要商圈是外企驻扎的主要区域，未来沪上写字楼市场将会反复震荡，走出胶着态势。