丰华股份转让北京联海50%股权或为年报不难看

    □ 本报记者 郑大红

    作为一级土地开发，似乎一直是各个房地产商热衷抢夺的香饽饽，而如今北京通州商务园的以及土地开发却成了丰华股份(600615.SH)的一份“烫手的山芋”。

    11月29日，丰华股份股东大会通过了公司拟向上海沿海绿色家园置业有限公司以8850万元的价格(含债权)转让持有的北京联海房地产开发有限公司50%的股权。

    然而，北京联海房地产的唯一项目也就是投资于北京通州商务园18.75%的股权。究竟是什么原因让丰华股份作出如此的决定，让出这块香饽饽呢？

    12月2日，《证券日报》记者实地调研了北京通州商务园，发现丰华股份此次转让实是无可奈何，与大开发商相比，公司实力仍显太弱。

　　实力差异明显

　　放弃二级开发优先购买权

    据资料显示，北京通州商务园位于通州新城西北部的温榆河畔，总规划面积约7.3平方公里，商务园项目将分三期进行开发。 依据北京市规划委员会《关于通州商务园控制性详细规划的审查意见》一期总占地296公顷，综合容积率0.8，规划建筑面积约220万平方米，以商务办公为主，辅以配套商业和住宅。一期开发分10个地块滚动式进行，预计总投资37亿元，预计2010年一期土地开发全部完成，2012年一期全部建成。二期约占地2.5平方公里，计划用时3-5年完成。余下土地用作三期开发备用。

    追溯到2008年9月，当年丰华股份希望通过收购北京联海参与到北京通州商务园的土地一级开发并获取土地一级开发经验，做好公司业务转型准备。

　　而如今，通州商务园的项目进展如何？

    “丰华股份当初参与到通州商务园项目，一方面是想取得一级土地开发的经验，另一方面就是使得公司在进行二级时有优先购买权。不过通州商务园其他股东也都具有这个优先购买权，而其中就有金融街这样的实力房企。由于丰华股份自身实力比较弱，很难与金融街竞争二级开发权，所以公司最终打算出让这部分股权。”湖北众联资产评估的相关人员士告诉《证券日报》记者。

    相关的项目负责人告诉《证券日报》记者，“目前，一期项目的拆迁都已经完成，还剩下一下道路和地下管道的建设。”而在现场，记者也看到，整个商业园除了开发公司的房子外，再也看不到别的建筑，不少工人正在进行的道路的施工。

    “现在整个一期项目只有一块土地完成了一级开发。去年金融街旗下的一家公司购买了这块地。”该负责人说。据该负责人透露，“该地块大约400多亩，每亩大约200多万元。”

    这就意味着，以最低限算，此地块的出让金不低于8亿元。而截至今年前三季度，丰华股份总资产也只有8.4亿元，与金融街等大公司相比根本不是一个量级，由此也意味着通州商务园的地块自己根本没有机会购得。

　　股权转让助力今年财报

    如果说，由于土地一级开发受政策影响较房地产开发更加严重，加上北京通州商务园的土地开发进展缓慢，该项目的开发与计划相距甚远，这与公司收购该项目的初衷相违背。

    那么，丰华股份所持有的50%的北京联海房地产的股份，又将是价值几何呢？

    根据资料，通州商务园一期总占地296公顷，相当于4440亩，如果按照每亩200万元计算，整个通州商务园一期的土地出让金大约88.8亿元。

    而北京联海房地产仅有18.75%的通州商务园股权，这样就意味着丰华股份直接持有通州商务园9.375%的股权，也就是说，丰华股份持有通州商务园一期项目的一级土地开发价值约有8.32亿元。“不过，由于是帮助政府作为一级开发，在土地出让完成之后，开发的公司只有5%出让金返点，其余归政府部门所有。”众联资产评估相关人士告诉记者。

    据此推算，8.32亿元，5%的出让金返点为4160万元。这与众联资产评估评报告中4280.72万元的评估值相差也不大。

    值得注意的是，丰华股份在今年前三季度亏损944万元。通过此次转让股权，公司不再从事土地一级开发，更重要的是收回投资。或许这能让2010年财报不至于太难看。