上海“暂未研究楼市调控新政”

　　11月大部分城市房价继续上涨 新一轮调控预期升温

　　早报记者 周祺瑾 实习生 王齐

　　数据显示，楼市二次调控效果不如4月新政明显，市场预期调控可能加码。 徐晓林 早报资料

　　11月上海住宅均价环比温和上涨的趋势在延续。

　　据中国指数研究院昨日发布的11月《中国房地产指数系统百城价格指数》，11月上海住宅价格同比上涨37.24%，涨幅较10月收窄了近10个百分点，环比上涨0.4%。9月楼市二次调控以来，上海住宅均价仍在环比温和上涨。对此，中国指数研究院副院长陈晟表示，同比涨幅的收窄说明调控效果显现。但也有业内人士指出，未来楼市价格下降空间不大。

　　对于市场对调控政策将加码的预期，一位接近上海房管局的人士透露，目前并没有研究新一轮政策的计划，短期内依然以保证现行政策执行为主。

　　八成城市均价环比上涨

　　从全国范围来看，大多数城市的价格上涨态势并未扭转。

　　中指院数据显示，11月全国100个城市住宅均价环比上涨0.82%。其中，86个城市住宅均价实现环比上涨，14个城市下跌，十大重点城市住宅均价环比上涨0.41%。具体来看，在十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他九个城市住宅均价皆环比上涨，其中武汉以1.72%的涨幅居首，上海等六个城市涨幅低于1%。

　　中指院数据显示，百城住宅价格排名前十的城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米的均价继续排名第一位，上海以23333元/平方米排名第二。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，9月调控的效果显然没有4月调控明显。4月份“国十条”出台一个月后，十大重点城市成交量剧减约六成，而“9·29新政”出台一个月后，成交量仅下调三成多。其中，上海5月成交量较4月暴降七成，而10月较9月基本持平。由此说明，9月调控以后，楼市受到的影响有限，整体还处于稳定状态。

　　“上海涨势放缓”

　　根据中指院的数据，11月上海住宅价格环比上涨0.4%，这是9月二次调控以来，连续三个月实现正增长。其中9月上海住宅价格环比上涨0.33%，10月份住宅价格环比上涨0.55%。

　　值得一提的是，在二次调控前几个月，上海住宅价格指数一度多月持续负增长。其中，7月环比下滑1.25%，8月环比下滑3.54%。对此，陈晟认为，二次调控以来，住宅均价环比上涨的幅度并没有超过1%。虽然目前楼市价格呈现波动上升趋势，并未因调控而改变，但价格上升的趋势在放缓。从住宅价格同比指数来看，这种趋势则更为明显。中指院数据显示，7月上海住宅价格同比涨幅为56.39%，之后涨幅持续收窄，10月为47.83%，11月则为37.24%。

　　对此陈晟表示，同比涨幅的收窄说明调控效果显现。目前高端项目成交回暖，即便如此，住宅均价同比涨幅仍在收窄，说明中低端项目的数量稀释了高端项目的涨价效应。

　　高端项目持续升温

　　住宅均价回稳的同时，上海楼市的成交量也出现回暖趋势。

　　汉宇地产提供的数据显示，截至11月29日，上海商品住宅成交面积为90.64万平方米，预计全月成交量将在94万平方米左右，环比下降约29%。11月下半月，受到供应回升和新盘活跃成交影响，上海楼市成交量出现回暖反弹势头。第四周成交面积达到32.07万平方米，已接近调控前水平。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，上海楼市成交量11月上半月低迷、下半月翘尾，主要原因在于前期供大于求，成交量释放需要一到两周时间。这种现象在12月不会重现。

　　杨红旭表示，一手房的回暖和供应量小有关，事实上二手房的成交依然表现不佳，因此，成交量全面放大还没有体现出来。

　　某上市房企人士称，二次调控的效果还是很明显的，但它只打击了刚需群体，对高端市场影响不大。一般而言，政策的消化期在3到4个月，现在还没有摆脱政策影响的周期。如果开发商没有抢先开盘的话，预计12月底不会有太大波动。但明年春如果成交量上升，价格也会上扬。

　　值得指出的是，二次调控后的高端市场一直持续升温。上海中原研究咨询部监测数据显示，11月1日至11月28日，上海别墅新增供应面积16.44万平方米、717套，环比分别增加了65.89%、17.73%。

　　别墅放量折射开发商对于整体市场的看好。某开发商透露，现行政策对高端购买群打击力度有限，未来高端市场走势将持续强劲，而高端项目的走热反过来也会带动普通公寓。

　　“政策加码可能性不大”

　　“9·29”二次调控以来，各地陆续出台了执行细则。这些政策虽然一定程度上抑制了房价上涨的势头，但就效果而言，显然不如4月新政明显。对此，不少机构预计，在房价下调压力增大的情况下，或有新一轮的政策加码。

　　此前渣打发布的一份报告预计，未来楼市调控的主要措施将集中在加息和房产税上。明年上半年，库存攀高或将冲击建设活动，并可能拖低经济增速，促使决策层对房地产业调控政策再做斟酌。此前全国人大曾有议案提出，完善现行商品房预售制度，商品房预售款监管办法。

　　在购房者普遍质疑调控效果的情况下，有业内预测，或许会出台新一轮的调控政策。

　　对此，中国指数研究院副院长陈晟称，虽然住宅均价的上涨基调没有改变，但涨幅已趋于稳定，如此，出台新一轮调控措施的可能性很小。

　　上海公积金管理中心某位研究人士称，调控政策已遏制了房价上涨的趋势，相关部门对于这些结果能接受。以上海为例，自新的贷款政策执行以来，贷款发放数量已出现小幅下滑，说明调控影响还在持续。现行的包括限购令在内的一系列政策，都会被继续严格执行，短期内政策加码的可能性并不大。

　　而据接近上海房管局的人士告诉早报记者，目前并无研究新一轮调控政策的计划，短期内仍执行现政策。