调控之年房企高管层频发“地震”

　　年内已有117名高管离职 业内称人才争夺战刚刚打响

　　早报记者 陈赟

　　2010年是调控之年，中国房地产市场很不“太平”，房企高管频频跳槽，连续引发人事“地震”。

　　据搜房网不完全统计，今年截至11月26日，房地产公司的管理层共计有117人职位发生变更，平均每月约有10个。特别是4月17日新政出台后的两个月，房企高管变动达到高峰，共有63人，占全年的一半还多。

　　离职高峰

　　业内人士表示，销售压力是房企人事变动的最大诱因。新政出台后市场成交量急速萎缩，房价涨幅放缓，带给房企的销售压力自然而然落到负责具体事务的管理人员身上。而行业竞争愈发激烈，企业生存环境恶化等现实问题，也有可能使高管转战更有潜力的市场或选择休息减压，由此造成的人事变动也不足为奇。

　　在业内看来，年过六旬的中国建筑董事长孙文杰和保利地产董事长李彬海的先后卸任属于正常的央企“新老更替”。

　　以龙湖地产首席财务官及执行董事林钜昌、SOHO中国执行董事及财务总裁王少剑为代表的民企财务官的相续辞职，则引起业界的广泛关注与猜测。这些公司的官方解释是高管因个人职业发展原因而离开公司，但业界则更关注该房企的销售情况及财务报表。

　　龙湖地产今年11月8日在公司官方网站上发布，龙湖集团已于11月上旬提早完成全年248亿元合同销售目标，公司面临销售困难的猜测不攻自破。另外，SOHO中国也在今年布局上海，通过收购股权、竞拍等方式获得上海核心区3个项目，总金额达到50.2亿元，表明公司并不差钱。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，“房地产行业的人员流动是很正常的现象，当然在政策调控期这一现象会更为明显，但个别公司的高管离职也许仅仅是时间上的巧合而已，如果没有房地产市场的起伏变化，也许一个财务官的离职根本不会引人注意。”

　　他强调，随着房地产行业的不断发展，人才也不仅仅局限于建筑专业的人才，熟通金融、艺术、法律等其他行业的复合性中高端人才将受到品牌房企的重用。

　　骨牌效应

　　“市场好的时候，核心层面的人事变动比较多，这一般是由猎头来挖人。”一位具有多年房企工作经验的业内人士称，“而对于中低层的人员来讲，他们多在市场调整时变动。今年颇为有趣的现象是，在年初变动的多为房企高级管理人员，而年中到年末阶段，变动的则多为中层管理人员，形成一个由高管向中层传递的‘多米诺’效应。”

　　“今年很奇怪，其实除金地之外，其他的公司都是中层变化大。”地产资深人士尹香武表示，“有些人甚至上午还在原公司开会，下午就去了另外一个公司开会。”

　　对于中层变动的原因，尹香武认为和新政有不小的关系，“市场好的时候，可以掩盖很多矛盾，但是市场不好，很多问题就会暴露出来。”另外，他认为在市场不好的时候，开发商老总原本承诺的诺言没有兑现也会导致一些职业经理人离开。

　　搜房网数据监控中心分析师表示，今年这种中层频繁变动，属于比较少见的情况。由于房企是以项目为单位发展，而下半年的销售任务主要是交给主管项目的中层管理人员，如果这部分人频繁更换，对公司的发展将非常不利。

　　“从历史经验来看，房企每年的人员流动率在10%以上。”远洋地产董事局主席李明曾表示，“每年公司股东大会都会进行一次人事调整，地产界人员的变动多半也和当前市场的好坏有关。”

　　“从2009年开始，房地产行业的人才流动就在加速。”顾云昌指出，“由于中国的房地产行业正在不断发展，企业要扩张、发展、上市，人事变动变得再正常不过。无论是品牌房企还是中心企业在发展中都可能收缩战线或改变发展战略。”

　　战略转移

　　房企高管离职的背后，也或多或少隐含着企业战略转移、开发布局调整等内在原因。

　　有消息称，房地产行业“十二五”发展规划有望在近期形成初稿并发布。据了解，根据规划，2011年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。届时，全国保障性住房建成量将达到1300万套。庞大的保障房供应规模将对商品房住宅形成挤压作用，从而对房地产行业格局和商业模式产生更为深远的影响。

　　顾云昌告诉记者，“‘十二五’规划中，部分地区的保障房占新建住宅总面积可能达到50％，而未来保障房用地在商品房土地拍卖中也可能会占到5%~10%的比例。”

　　据搜房网了解，包括万科、绿地、保利、远洋等公司在内，各地产商目前都在积极参与保障性住房建设，意图在保障房市场占据优势地位，为未来战略发展乃至变革打好基础。

　　此前发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中显示，20家全国销售额最高的房地产公司，其主要销售收入来源已由华东转向华北和中西部，尤其是华北地区已经为这些公司提供了平均30%以上的收入来源，而来自华东地区的销售收入则大幅度下跌。目前，房地产行业出现重心向二、三线城市转移的趋势，使得行业内稀缺人才更加难得，这也为房企管理人士提供了更广泛的机遇和跳槽空间。

　　此外，万科、保利、金地、华润置地等品牌开发商也都先后表示，将在以后的几年间，将商业地产的盈利贡献比例提升到占总开发物业的20%~40%。

　　万科总裁郁亮曾表示，“目前房地产行业经营方式还十分粗放，万科如果要持续领先于大市的增长，首先面临的就是人才的挑战，单纯内部培养的方式已无法完全适应发展形势的变化。”

　　以万科为例，由于业务的快速扩张，万科7月开始启动人才千里马计划，所需人才高达600余名。

　　因此，有业内人士分析，很多房企高管可能出于自己职业前景的考虑，重新作出选择。万科总裁郁亮的上述表态将人才争夺战由暗自发力转为正大光明地摆上台面，一方面是由于万科业务扩张的迫切需求，另一方面也证明房企为后市发力正在积极储备“人马”，或许房企人才争夺战才刚刚打响。