二次调控调查：一二三线城市感受各不同

　　提要：吴燕认为，总体来说，今年的调控让苏州楼市在最狂热的时候冷静了下来，但并未让苏州楼市出现大的转折。”　　据袁先生观察，苏州的房价并没有在二次调控下出现大幅度的下降，还是比较平稳。

　　9月29日，被媒体称为“比史上最严”更严的“新国五条”拉开了2010年第二轮楼市调控的序幕，随后，多部门政策纷至沓来，上海、北京、广州、深圳等多个城市也相继呼应，出台了各自的调控细则，南京“限购令”亦在10月12日落地。

　　转眼，楼市“二次调控”已经满两月。在持续加码的调控政策下，这两个月住宅成交是顺势下滑还是逆势上涨？坚挺的房价是否出现松动迹象？开发商和买房人的心态到底出现了什么样的变化？二次调控究竟有多大的“杀伤力”，调控目标和调控效果之间还有多大的差距？就这些社会各界普遍关心的问题，《扬子楼市》特地在国内房地产一线城市、二线城市和三线城市中分别选取了几个有代表性的城市，连线当地的主要媒体负责人及各地买房人，看看二次调控的效力究竟如何。

　　-本报地产评论员 刘莉 李汇丰 赵晓黎 高宏年 徐巧燕 金海亮

　　◎一线城市

　　北京

　　房价火箭式上涨得到控制

　　《北京晚报》房地产

　　副总经理王玉晶

　　北京房地产交易管理网最新数据显示，从9月29日二次调控措施发布实施以来，即10月至11月16日，北京商品房期房住宅总成交为19621套，与去年同期28529套相比成交量下跌31.25%。

　　10月新政刚颁布的时候，整个北京市的楼盘销售额都下降了，甚至出现了一个月零成交现象，不少开发商减缓了推盘节奏和工程进度，有的甚至延后到明年推盘。总体来讲，二次调控有效控制了北京房价火箭式的上升速度，例如北京的通州地区，年初房价在1.5万元/㎡左右，但是4月份的时候猛涨到3万元/㎡，近期又重回到2万元/㎡。

　　但成交量却出现了攀升的迹象。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月份前三周(11月1日～21日)，全市销售新房住宅共计7709套，环比上涨45.6%，创下5月份新政调控以来的新高，其主要原因是不少楼盘在11月推出新房源，供应充足从而有效促进了销售，现在的房价，虽然不是绝对低位，但相比之前已有所下降，同时CPI攀高及对未来房价预期的不确定性，可能促使部分购房者可能放弃观望，在年底前入市。

　　·买房人体验·

　　房价确实降了，正考虑出手

　　王小姐，29岁，律师

　　王小姐为了和在北京工作的男友结束远距离恋爱，今年4月从上海到了北京工作，6月之后两人就开始着手准备买房， “我比较关注北京大兴、房山、通州这些新区，这些区域楼盘多，而且整体规划比较好，相对市中心3万-4万/㎡以上的房价还是能够接受的，但是这些片区从年初到年中房价涨得太厉害，有的甚至都翻倍了。”

　　经过两轮政策调控之后，北京一些新区的房价都有所下降，大兴的房价从2.3万元/㎡下降了20%—30%，房山的房价则在1.3万—1.7万元/㎡之间，面对房价的变化，王小姐表示，考虑在明年2月份之前购房，毕竟结婚买房还是不能等的。

　　上海

　　动荡后的楼市渐趋平静

　　《新民晚报》房地产事业部副总经理 王雷

　　10月7日上海楼市出台“新十二条”，成为长三角地区首个响应楼市二次调控的城市，其中“每家限购1套住宅”等规定尤为引人关注。二次调控使市场再度陷入观望，10月上海商品住宅成交面积131.8万㎡，环比下降1.5%，且11月份虽有所恢复，但整体仍不尽如人意。新政后很多有实力的购房者更加珍惜手中的“一次”购房机会，更多选择了品质高、保值能力强的稀缺物业。

　　王雷表示，动荡数周后的楼市已逐渐趋于稳定，至年底这段时间在政策等环境不变的背景下应总体平静。”房价方面，11.14-11.20这一周商品房成交均价为21555元/㎡，环比上升1.91%，市中心的物业成交放量，也支撑起了商品房市场的成交均价。目前社会的主要争议点正由楼市向通胀等转移，现阶段高档稀缺产品仍可作为置业的考虑，而普通公寓等物业类型购房者还是应该多看一看。

　　·买房人体验·

　　哥一直在观望，如今更加观望

　　张青，28岁，杂志主编

　　“貌似没有什么实质性的降幅嘛，很多项目的单价还比原来多了几百块”，在媒体行业工作的张青也有点无奈，“比如我一直关注的是中外环张庙板块的中环国际公寓，在10月份这个项目还没开盘时预计2.2万元/㎡，11月10日开盘单价又变成了2.1万，到现在价格又变成了2.15万元/㎡，该不该出手真是矛盾”，对目前的形势，小张连呼看不懂，“现在的市场还不明朗，不过到年底一些项目的优惠幅度应该会大些吧。套用网络的一句话，哥一直在观望，如今更加观望。”

　　深圳

　　退烧之后又见回潮

　　《深圳特区报》地产四部总监、主编 傅卫鸿

　　深圳房地产市场从9月底二次调控以来，经历了一个先降后升的“V”字形过程。

　　“9月底楼市二次调控的组合拳一出，在限贷令、限购令、加息等多重影响下，楼市陷入观望。”傅卫鸿表示。今年1-10月，深圳开盘或加推的项目共有63个。“但是，9月29日后，原先准备 10月推盘的23个楼盘一下降到12个，下降比例接近50%。业内称为直接‘腰斩’。”

　　楼市转冷的趋势从10月初延续到了11月中旬。“据世联地产的统计，从10月初限购令实际执行以来，深圳一手房均价逐周下降。经六周时间降价5846元/平方米，跌幅为26%。”在销量方面从10月初的每周成交接近1400套到11月中旬的每周成交400多套，跌幅超过七成。

　　诡异的是，近期深圳楼市却出现了回暖。中国某机构统计，11.22-11.28，深圳成交量为692套，环比前一周增加13%。“与成交回暖相伴的，是房价的回暖，而这是最让大家担心的。”上周，深圳商品住宅成交均价为18672元/平方米，环比上涨12%左右。

　　·买房人体验·

　　萝卜白菜都在涨，房价也会涨

　　李济民，25岁，工程师

　　“经过几轮调控，我觉得现在买房是个好时机。”李济民2005年首次买房，2006年在楼市还未疯狂时又与女友借款买了第二套。“当时压力极大，但现在回头看，真的觉得很值。”于是，不久前，李济民出手买了第三套房产。“我做建筑，眼看着钢材、水泥这些建筑材料在涨价，萝卜、白菜都在涨，只有房价不涨，我觉得不太正常。”一个多月前，李济民买了套直降20万的房子。“现在卖，可以赚30多万。”

　　“只要是在深圳呆过几年的人，都会有一个共识：那就是现在买了长期肯定不会亏。”他早上刚听到报道，“上周深圳新房涨幅环比超过一成”后，李济民表示，幸亏自己一个多月前出手了。“现在，很多深圳人的生活习惯是，衣服零食去香港买，便宜；房子在深圳买，会赚。”

　　◎二线城市

　　南京

　　降价楼盘成为“日光盘”

　　9月底开始的二次调控以及10月份南京限购令的出台对市场产生了一定的影响。根据365南京地产家居网的统计，10月份南京商品住宅认购了6352套，成交6835套，对比9月，认购量下跌近两成。不过成交量方面则创下了2010年的新高，环比9月上涨一成多，这与众多买房人抢搭优惠政策末班车，一些新盘下调预期低价入市等因素密切相关。密集的调控组合拳对南京房价也产生了一定的影响，10月南京新建住房价格、90平方米以下新建住房价格两项指数均与9月持平。

　　进入11月后，随着年关的临近，南京开发商加大了促销的力度，有112家楼盘推出了优惠，其中最引人注目的是11月12日开盘的苏宁睿城，该楼盘单价直降2000元/平方米，在南京楼市掀起巨大冲击波，两次开盘两次“日光”。在苏宁睿城降价热销的示范效应下，陆续有楼盘通过垫付首付、分期付款、秒杀、网络虚拟货币买房等方式卖房。市场也对定价合理的楼盘给予了回应，“日光盘”现象重出江湖。从整体楼市的表现看，11月的认购量与10月相比出现了小幅上升，达到了6901套，而成交则出现下滑，仅5861套，下滑幅度约为14%。

　　一方面是多家楼盘犹豫着要不要降价，另一方面是南京房子越卖越多带来的销售压力，若政策进一步细化和落实，南京楼市或有更多楼盘选择降价跑量。

　　·买房人体验·

　　大幅降价的楼盘还是太少了

　　周小姐，27岁，设计师

　　上个月河西一家单价降了2000元的楼盘把不少买房人的心都搞得痒痒的，想要买房结婚的周小姐和男朋友也心动了。不过到了现场她就被吓到了，“虽然降价了，一套房子最起码也得一百好几十万呢，就算有双方父母支持，我们也是得咬咬牙才敢买的，没想到还竟然有那么多人抢！”这次买房，周小姐和大多数购房者的结局一样，“运气不好，没摇上号。”不过周小姐并不气馁，楼盘多着呢，到处都在说降价，这个楼盘没买到，那就再去其它楼盘看看情况。结果看了一圈下来，周小姐糊涂了，“真正大幅降价的楼盘只是凤毛麟角，有优惠的楼盘幅度也有限，而且像江北、城中有些楼盘，价格竟然还涨了！”

　　杭州

　　中小户型依然卖得好

　　《钱江晚报》房产部主任 方明

　　杭州市10月商品房成交5291套，11月成交3991套，相比9月份7502套有所下降。新政初期对杭州商品房销售还是影响挺大的，特别因为有限购、限贷令，所以对“拼接户型”、高端物业影响很大。

　　杭州有20多个项目在销售“拼接户型”，由多套小户型合并成一套大户型甚至排屋，这些项目很多都处于停销状态。高端物业因为贷款比较难办所以销售量也有所下降。但是90㎡以下的中小户型销售情况很好，除了刚需之外也有一次性付款的投资客。杭州最近开盘的几个品牌楼盘销售情况都挺好的，有些还有排队现象。

　　11月25日，杭州杨家牌楼地块和之江旅游度假区地块双双创下了杭州住宅用地和商业用地单价之最，分别以25735元/㎡和37069元/㎡创下杭州住宅和商业两个“新地王”。受地王影响，开发商和购房者普遍认为杭州楼市还有增值空间，所以近期不少购房者都准备在下一波涨价前出手。

　　·买房人体验·

　　房价调控效果不明显

　　许先生，30岁，IT公司部门经理

　　许先生一直想买套三房改善居住，从今年三四月份起就开始到处看房。“调控出台我刚开始还挺高兴的，等着降价，谁知道杭州的房价这么能扛。”许先生说现在市区很少能找到2万以下的房子，除非是特别老的。“除非是很远的郊区有6000—7000多的，我四月份看的萧山机场空港新城新房是6000多一平方，现在已经涨到7000多了，令人郁闷的是即使涨了，房源也都卖完了。”许先生对于调控的效果显然并不满意。“杭州也出台了限新购一套住房的政策，有些楼盘也降了一些，不过几百块的幅度对我们没有什么吸引力。”

　　重庆

　　11月成交意外反弹

　　《重庆晨报》地产部主编 邓萍

　　二次调控后，10月中上旬，重庆一手房成交量和价格都有所下滑。日均成交量下跌四成。进入11月份，成交情况开始出现变化。尤其是11月份最后两周，令人意外地出现了反弹趋势，交易量开始增多。以11月份第四周开盘的楼盘为例，多家楼盘开盘就销售了80%，有的甚至开盘当天就售罄。据中国某机构提供的数据显示，11月份，重庆的成交量环比上涨了30%以上。

　　因为通胀的预期，重庆的很多购房者都等不及了，一看调控后市场反应平平，就又开始出手买房，原本推测观望后的集中购房期会出现在今年12月底或者是明年1月初，现在看来，这个时间提前了。

　　总的来看，二次调控对重庆楼市的影响还是有的，但不如之前预想的那么大。新房的价格比较坚挺。二手房的价格和交易量则有所下滑。

　　·买房人体验·

　　该买房还是得赶紧买

　　琅琅，38岁，自由职业者

　　“国家调控后，重庆的价格并没有下跌。”琅琅说，就是这段时间她收到的房产手机短信广告多起来了。“我身边的朋友工作、收入都比较稳定，他们该买房还是买，调控并没有打乱他们的购房计划。”琅琅说，她目前手上有3套房，除了1套自住外，另外2套出租，租金收益比较稳定。“最近看中了一套别墅，想把现在自住的房子置换掉。”琅琅说，她和老公已经看中了重庆茶园新区的一处联排别墅，面积200㎡，前几天刚刚付了几万元的定金。没开盘前预估房价是10000元/㎡，实际开盘价12000元/㎡，新政下，重庆豪宅的价格不跌反涨，还是早买早省心。

　　◎三线城市

　　苏州

　　对二次调控反应平静

　　苏州《扬子晚报·扬子楼市》运营总监 吴燕

　　苏州对比其他城市，近些年房产市场相对比较理性，而且刚性需求有较大支撑。因此尽管今年面临了连续两次调控，但实质性的影响并不算大。9月底的二次调控，也许是经过了首次调控的“演练”，市场的反应相对比较平静。但不是没有变化，例如随着“限购令”的出台，园区很多高价房开始放慢节奏，刚需楼盘开始受到更多关注。

　　10月苏州的住宅成交量仅下滑2.8%，价格却上涨了近10%，首次突破1.1万/m2，主要是豪宅的拉升效果。11月苏州住宅成交量进一步下滑，较11月减少了1542套，降幅为24.78%，成交均价也有所下降，为9342.70元/平方米，环比10月降幅为18.75%。

　　吴燕认为，总体来说，今年的调控让苏州楼市在最狂热的时候冷静了下来，但并未让苏州楼市出现大的转折。

　　·买房人体验·

　　苏州房价降下来可能性不大

　　袁先生，32岁，通信公司部门经理

　　“现在苏州市区与园区的房价基本都在1万以上，湖西(金鸡湖)的均价在14000—15000左右，湖东最多每平方低1000元左右。”袁先生说，“最近国家的调控政策出台这么密切，很多想出手的人就开始观望了，我身边很多朋友最近都不想买房，看看再说。”

　　据袁先生观察，苏州的房价并没有在二次调控下出现大幅度的下降，还是比较平稳。“我认为要苏州的房价降下来是不大可能的，历史怎么能倒退，要是真的降很多，之前买的房产就变成负资产了，这个谁能接受啊。”袁先生坦言，二次调控更多的是影响大户型或者高档住房。“这个就和我们普通老百姓没有什么关系了。”

　　扬州

　　成交均价没有太大变化

　　《扬州晚报》财经部副主任 马进

　　扬州二次调控提高了契税，并提高公积金买二套房的首付，第三套房停贷，这些措施对于扬州楼市的作用是比较明显的。据统计数据显示，扬州10月份的日均交易量只有40套左右，与9月份的日均交易量相比，下滑了近一半。“11月的确切数据还没有出来，据我判断不会比10月高。”马主任介绍说。

　　虽然成交量萎缩，但是10月份的成交均价与9月份相比没有太大的变化，维持在每平方8000左右。绝大部分的开发商挂牌价没有变化，促销活动也并不是很多，优惠幅度维持在1—2个点左右。只有一家楼盘拿出6套小户型做特价，每平方降了1000元，这算是扬州楼盘最大的一次降价。

　　不过从最近土地拍买的情况来看，扬州明年的房价要大幅下降也是不可能的。“最近拍的八块地价格都没有下来，而且人工、材料都在上涨，而且近期有几家即将开盘的高档楼盘已经将价格确定在14000左右，这些因素导致明年的房价不会低。”。

　　·买房人体验·

　　刚性需求受政策影响较小

　　吴小姐，24岁，银行文员

　　“我是今年6月份的时候买了扬州西区水晶城一套130㎡的房子，当时买的时候是7000元/㎡左右，听说最近新推的房子已经涨到8000元/㎡，我是买来结婚的，所以当时也没想很多，看看地段和品牌都不错，就买了。”

　　吴小姐作为首次置业的刚需购房者对房产政策并不是非常关注，而和她同一个单位的张姐则是一位资深买房者。张姐坦言，近两个月扬州楼市新推房源挺多的，价格比年中的时候也有微涨，但是受政策影响，银行贷款很困难，国家又一直在出政策，说不定过段时间还会出政策抑制房价，所以张姐准备先观望一段时间，等到价格回落之后再买。

　　连云港

　　三线城市只是轻度“感冒”

　　连云港某网站网总经理 陈雨霞

　　“像连云港这样的三线城市对楼市的调控政策‘感冒程度’还是要相对小些”，连云港某网站网总经理陈雨霞表示，“最明显的就是投资类需求的抑制了。比如投资比例相对较高的海景房，现在的价格虽然没有多大变化，但很多开发公司仍在硬扛，而成交也少了很多，非常一般。”“赣榆县、东海县、灌云县和灌南县的房价总体在2000-3000元/㎡，而市区的单价也不过在5000-6000元，至年底个人预计普通商品房的价格依旧会保持稳定，而投资比例相对较高的高端产品的房价下行不是没有可能”，陈雨霞表示。

　　·买房人体验·

　　市区房价变化不大

　　陈静，32岁，某银行工作

　　陈小姐毕业后留在了新浦区某银行工作。“我本身已经有了一套住房，准备在年底前再购买一套用于投资。连云港市区的房价变化不大，好像近一年来就没有什么大涨大跌。我们在8月时在新浦北区看了几家楼盘，很多在5000元/㎡多，现在也差不多。我们周边的朋友买房时都不怎么考虑市场因素，关键是个人需要，合适的话就买。