保障性住房回报低 REITs求解政府补贴

　　11月底，北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江公开表示，北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，REITs的步伐再度加快。

　　昨日（12月7日），多家信托公司在接受 《每日经济新闻》采访时表示：“REITs即使全面开闸，要全面展开也很艰难，租金收益率、政府补贴这些我们都想知道具体数据。”

　　目前包括天津在内，上海、海南、北京都已是REITs试点省市，旨在有效引导民间资本进入公租房建设。

　　保障住房REITs求解财政补贴

　　中国住建部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》（以下简称《通知》）称，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。

　　《通知》要求要结合本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况，重点规划安排好公共租赁住房建设任务。

　　记者了解到，天津市政府递交国务院的保障房REITs方案，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司 （以下简称天房集团）持有并管理的4万套廉租房，建筑面积达200余万平方米。天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源，每月按照1.85元/平方米收取月租。据《每日经济新闻》了解，这一租金水平大大低于周边27元/平方米的价格。

　　但是，这一项目设计成REITs产品对外发售时，是以周边平均房租每月30元/平方米的月租金为基础给投资者计算回报，其中的差额由政府补贴。

　　按照REITs方案，天房集团将廉租住房委托给受托人设立REITs，受托人将优先受益权向银行间债券市场发行受益券。受益券发行规模可达信托资产总规模的80%，约38亿元。

　　“由于收益率低，如果没有财政补贴，保障住房REITs将很难发行。”一信托公司业内人士表示。

　　信托希望租金更高更稳定

　　据不完全统计，全国有开发商超5万家，大部分以商品房开发为主，未来它们将在商业地产和保障性住房上做一个抉择。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，进军商业地产必须要有强大的资金投入，随着国家房地产政策的紧缩，其门槛将越来越高。而保障房建设，房地产商更多面临的是建设资格的认定以及项目利润。

　　来自住建部的数据显示，截至今年9月份，全国保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。2011年，保障性住房建设或将投入1.4万亿元，达到全国房地产投资规模的五分之一左右。

　　“如此巨大的资金，单靠国家财政肯定是完成不了的，那么就要募集更多的社会资金来充实。”中国信托业协会相关人员说。

　　“虽然国家鼓励REITs，但是要顺利地开展业务比较困难，相对新加坡、日本这些低利率国家，开展的难度更高。”沪上某信托公司人员向《每日经济新闻》表示。

　　“要想在REITs上开花结果，还要取决于政府对保障性住房的定位。比如，这些住房配租的人群，是中低等收入还是中等以上收入阶层？还有就是稳定的租房补贴，都要考虑进去。”上述信托业协会人员对《每日经济新闻》表示，“对于参与REITs的信托公司来说，租金稳定而且比较高，那么大家都会有积极性。”