楼市调控的执行力短板

章剑锋

　　在中国，房价的市场表现有其复杂性。如果仅仅就房价说房价、就房价调房价，最终有可能无济于事。把注意力都集中在价格上面，有可能谁都不会满意。房价是供需结构矛盾的产物，还反映了基础性需求与非基础性需求的冲突，市场化机制与非市场化机制的错位。要把这些纠结在一起的关系还原和拆解，归纳起来，政府的职责只是四个字：“均输平准”。在这个策略下，只须做增加有效供应量、扶持刚性需求两件事，就可以使整个住房分配体系产生质、量双变的局面。

　　为此，保障性及政策性住房的推行力度已近空前，今年580万套保障房，明年据说要达到1000多万套。按照这个思路逐年累进，定有水到渠成之日。这种调控路径毫无问题，迟迟不见收效，在于执行力短板与机制错位。有了好的调控意愿与目标，还要辅以好的调控计划与手段。在这一点上，我们不缺好政策，只是政策调控最终要一一落到微观环节，而我们面对的恰是执行力短板。

　　今年清查出来的用地情况显示，保障性住房用地被改变性质的83宗，面积943亩；违法违规转让7宗，面积290.04亩。审计署重点调查的32个城市，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。这足以说明好政策被打了折扣。国家相关职能部门最近还要联合深入地方检查，这当然是为了稳妥起见，但我认为，及时惩处和追究一直没有动作，也是执行力不能得到强化的原因。

　　不正视、不打通执行力，调控不可能取得突破，因为执行力短板后面紧接着就会产生一系列的机制性错位。这个递进式表现为，该执行的未能执行下去，不该执行的，却放任，很多工作偏离了本来轨道，成为假执行，违背了调控的根本意图。

　　最突出的是富福利现象。前些年曾闻开宝马的住进了保障房，最近又曝某些地方给身家上百亿的富豪月月发上千元房补。过去三年间，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套；抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，租赁补贴变成了“生活补贴”。

　　富福利现象是最为显著的执行不彰，所以可以说，正是执行路径被扭曲了，放大了结构性的畸变。改变和提高执行力，首先就要从扭转和打破此类机制错位现象入手。

　　已出了那么多针对楼市的调控措施，现在是到了调控执行力、改进执行力的时候了，这应成为整个楼市调控的关键部分。多部门的联合检查，把重点放在纠正执行力不足的问题上来，着重考察各地的执行意愿和能力究竟怎么样。摸清情况，拿出一个对症下药的方案出来，才是上上策。再进一步，所有的保障性项目可以来一次全面筛检。人口普查已有了先期的结果，可以将这些数据作为参考指标，再补充检查，富福利问题非但无从掩盖，反而可能成为考察执行力环节的最佳切入点，问责制此时就有了用武之地。

　　对于政策执行人、执行力度和执行效果来说，本来应该确立一种周期性的巡查、核实与评估制度，这有利于帮助政策制定者对形势的控制与观察做到洞若观火，并对实际状况得出及时的判断。因为根据通行市场经验，很多政策在落地之前其收效是可以事先得出大致预估的。那么出台之后，就该根据一些基本指标、依据和方法预置，对之综合性的跟进和定期评价，有计划地拿出进度报告。这样可以迅速形成一个上下贯通的流畅的反馈路径，而不致造成上下之间主体关系与信息传导的断裂或分割。这种工作，应交予专门的房地产调控决策评价与检讨委员会。否则，我们更多人只能凭感觉来推定调控的进度。

　　这已涉及调控层的规则改换问题了，即将执行主体也设为潜在调控对象，对其衔接性、传递性、配给性、协作性等关系予以再调节和改写。这种规则性的改写或重置，必须纳入到一种框架之内——执行了，会怎么样；不执行或消极执行，又会怎么样。让大家更加领会责、权、利的对等与规范，同时进一步量化、细化相应的监察、评估指标，行之有法。

　　当上述环节都做到位后，商品房高价格可能依旧不变。因为这种调控本身并不以蛮压价格为己任，只是把那些对于商品房价格而言原本就无足轻重的刚性需求拿掉，结构性、机制性激活商品房市场，拥堵率自然会下降，但这不意味低价格局面。居者有其屋、居者有其住，与商品房价格高低并无必然关联。总体来说，即使达成此类调控，商品房价格也不一定会下降，因为土地的减少导致用地成本增加，就是一个变量。此外，通胀、居民资产配置需要等因素，都有拉抬商品房价格的作用。所以，只盯着价格来说调控效果，是不行的，这不是一种正相关的关系。（作者系房地产事务专栏作家）