房企海外找钱 金地联手瑞银融资2亿美元

　　国内融资通道全部“堵死”之后，一众中国房地产开发商在国际资本市场大显身手。

　　12月8日，金地集团（600383.SH）宣布，与瑞银环球资产管理公司合作发起的房地产基金第二期募集已经完成。加上今年4月份完成的首期1亿美元左右的募资额，这一旨在投资中国房地产市场的基金总规模达2亿美元。

　　此前，已有数家在港上市的中国房企通过多种方式在海外筹集资金，其多样化的融资途径让人“眼花缭乱”。

　　强势地产调控政策下，房企正加紧“走出去”融资，以求自保抑或“未雨绸缪”。

　　12月1日，佳兆业集团控股(1638.HK)通过结构性股权融资渠道，发行五年期附第三年末可赎回权的可换股债券，筹到15亿元人民币（2.25亿美元）。

　　同日，花样年控股(1777.HK)宣布拟发行台湾存托凭证（TDR）筹集不超过13亿新台币（4000万美元），将成为第一家发行TDR的中国房地产企业。

　　稍早前，明发集团(0846.HK)于11月24日通过私募发行15.5亿港元（2亿美元）2015年到期的可换股债券。

　　此外，瑞安房地产（00272.HK）也于近期计划发行4亿元离岸人民币债券，这将是首只由房地产开发商发行的离岸人民币债券。

　　上述内地房企，由于是在香港上市，从而可以通过各种融资渠道从容应对当下的地产调控。

　　相比之下，内地房企就没有这么幸运。

　　目前，在信贷调控、预售款监管趋严的情况下，内地非上市房地产商的间接融资渠道已经“堵塞”；而A股上市房地产商的直接融资渠道——IPO、借壳、重组、再融资——业已关闭均是不争事实。

　　上市公司三季报显示，房地产已成为今年三季度现金流最不足的行业之一。统计显示，公布三季报的56家房企，9月末的经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达392.93亿元，大幅下滑233%。其中，37家公司经营性现金流为负。

　　金地集团三季报显示，9月底的经营活动现金为净流出-14.2亿元，资产负债率为72%。而2009年，金地集团前三季度经营产生的现金净流入为15.8亿元，资产负债率为69.5%。

　　尽管负债率上升、经营性现金流“告负”，但相对于“万保招金”中的其他三家来说，金地集团的状况不是最糟糕的。例如，保利地产（600048.SH）经营性现金净值达-261.08亿元。

　　值得一提的是，金地集团此次联手瑞银环球资产管理公司募集的房地产基金，其投资标的不局限于金地集团或其关联公司的项目，“完成作为种子项目的第一个金地项目后，可以参与其他任何地产公司旗下项目。”金地集团相关人士此前介绍。

　　据金地集团和瑞银方面提供的资料显示，作为基金的普通合伙人（GP），金地集团已通过此基金为两项住宅开发项目投入4500万美元，但截至目前，都是投资自家的种子项目。

　　此外，此次基金募集主要倚仗来自荷兰的“金主”-PGGM的支持。

　　资料显示，PGGM是荷兰一家集体养老金管理机构，目前管理着220万员工和退休工人的约1000亿欧元养老金资产。

　　在金地集团和瑞银环球资产管理公司联手发起的第二期房地产基金中，PGGM投入7500万美元。金地集团和瑞银方面提供的资料显示，第一期基金于今年3月31日完成，募得基金超过1亿美元，而两期基金总规模"近两亿美元"，这也就是说，第二期基金规模至多不超过1亿美元，荷兰“金主”提供的资金占比至少达75%。

　　事实上，正是在PGGM宣布这笔投入，金地集团和瑞银环球资产管理公司才正式宣布基金募集成功。

　　谈到这笔投资，PGGM公司亚太区私营地产业务投资经理Thijs SCHOENAKER说：“这一投资与PGGM的私营地产基金及我们在新兴市场的资金分配非常吻合。在城市化、中产阶级数量和收入水平增长及经济发展的推动下，中国的家庭需求非常旺盛，因此，PGGM希望投资于这一细分市场。”