广东明年预计建公租房4-5万套

　　从去年起开始进入公众视野的公共租赁房终于有了指导意见。近日，省政府办公厅正式印发了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(以下简称《意见》)。昨日，省住建厅有关负责人对此进行了详细解读。

　　据悉，2011年全省预计建设公租房4—5万套。而根据《意见》，这些公租房面积将严格控制在60平方米以下，保障城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工，并逐渐覆盖外来务工人员，租金也将严格限制在市价的80%以内。

　　扩大范围逐步覆盖外来工穗深已有条件

　　根据今年初公布的《广东省基本公共服务均等化规划纲要》，我省将在珠三角地区率先推行公租房制度，到2020年，全省全面实施并完善公租房制度。但以广州、深圳为代表的珠三角城市在推行这项制度时，由于缺乏全省层面统一的指导意见，只能在摸索中前行。随着《意见》的正式出台，究竟什么是公租房，公租房该怎么建、租给谁、租金几何等等一系列问题迎刃而解。

　　《意见》明确，公租房将由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理。新建单套面积将严格限定在60平方米以下。租金方面，将采取根据租房者收入水平确定租金的方式，并且保证不高于同期、同区域、同类型商品房平均租金的80%。保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工；有条件地区可将有稳定职业并在就业地居住满一定年限、符合保障条件的外来务工人员逐步纳入保障范围。

　　省住建厅副厅长陈英松表示，“公共租赁住房的一个重大意义在于扩大了住房保障体系的保障范围，开始从低收入住房困难家庭向非低收入家庭和流动人口覆盖”。但针对将外来务工人员纳入公租房覆盖范围，他坦言，虽然这是一个方向，但这一政策的落地还得考虑到各市的财力，因此目前还是由各市自行决定，逐步将流动人口纳入进来。“现在来看，广州和深圳应该有这个条件，他们也在制定相关的准入标准。”

　　而据了解，公租房的租赁合同期限一般为3—5年，合同期满后，承租人经资格审核仍符合条件的可以申请续租。如果不再符合条件，应及时报告并退出。确有困难暂不能退出的，经政府部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，须按市价付租金。延长期届满仍不退出的，出租人不仅可以申请法院强制搬迁，还可以按市价的2倍计收超期居住的租金。

　　筹措房源土地出让收入提取一定比例建公租房

　　在筹措房源方面，公租房可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集。尤其值得注意的是，根据《意见》，在商品房开发以及“三旧”改造中的商品房项目中，也要求按一定比例配套建设公租房。

　　陈英松表示，城乡规划、国土资源部门应当在建设项目用地出让条件中，就明确配套建设的公租房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项，并在土地出让合同中约定。如果房地产开发企业未按规定配套建设，就要依法承担相应违约责任。

　　在土地供应方面，《意见》要求各地加快建立健全公租房土地储备制度，国土资源部门将公租房建设用地纳入年度土地利用供应计划，予以重点保障。

　　具体来看，面向经适房对象供应的公租房，建设用地实行划拨供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房“只租不售”。

　　另一个令人关注的就是公租房建设的资金来源问题。除了中央和省安排的专项补助资金，各市财政年度预算也必须安排资金用于公租房建设。土地出让收入中还将提取一定比例资金用于公租房建设。陈英松介绍，按照国家要求，土地出让“净收益”不低于10%应用于廉租房建设。但在实际操作中，一方面净收益不易计算，另一方部分地区也存在净收益为负的情况。因此此次明确了从土地出让“收入”中提取一定比例建公租房，这就更能保障资金到位。

　　此外，资金来源还包括创新投融资方式和公积金贷款筹集、公租房租金收入、发行企业专项债券等。

　　保障落实公租房建设今年起纳入考核

　　《意见》要求，各地要制订公租房发展规划和年度计划，并纳入当地2010—2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，年底前报省住房城乡建设厅备案。今年起，公租房建设将纳入省住房保障目标管理考核重要内容。

　　而广东省2011年及“十二五”的住房保障规划目前也正在调研和制订中。记者从省住建厅了解到，根据各市初步汇总的数据，预计2011年全省可能会建设4—5万套公租房，主要集中在广州和深圳。该方案预计本月中旬将进行论证，最终确定的数据可能会有所调整。

　　■亮点

　　公租房建设支持政府出资与社会筹资结合

　　探索试点房地产投资信托基金

　　目前全国不少地方都在建设公租房，并出台了相应的指导意见。但与这些兄弟省市相比，广东的这份《意见》有一大亮点，在于提出开展金融创新。

　　根据《意见》，“在公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的城市，积极创造条件支持其开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设”。

　　这里提到的房地产投资信托基金就是通常人们所说的reits。简单来说，reits是一种金融产品，通过发行信托基金汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。对房地产开发项目来说，reits是一个极佳的融资渠道；而将reits运用到保障房乃至公租房建设的资金筹集上来，则可以大大减轻财政压力。

　　从2009年开始，reits就成为国内众多城市争相试点的大热。但由于在法律法规和政策规范方面尚存在许多阻碍，这一在欧美市场高度成熟的投资产品始终未能在国内正式面市。目前，国内已拿到reits试点资格的已有天津、北京、上海和海南，但最终试点方案均尚未经国务院批准。公开信息显示，这些试点也均是结合保障性住房。

　　目前广东虽然尚未拿到reits试点，但广东省委省政府一直把它作为金融创新的一个重要方向。而《意见》明确提出积极创造条件支持公租房reits试点，对于广东建设金融强省来说，可说是跨出了重要一步。

　　省住建厅住房保障处副处长陈必暖介绍，在起草《意见》时，省住建厅就联合了省金融办、粤财控股等单位专赴北京、上海、重庆等地调研相关内容。虽然reits试点有关金融体制问题，比较复杂，也存在一些风险，但广东希望能够有所作为。目前，广东主要是由粤财控股在研究探索当中，需要有了可行的具体方案，才可正式申请试点。

　　记者也从相关渠道获悉，目前广州和深圳两市都在积极争取试点。粤财控股主要在为广州市提供支持，帮其设计方案，但并没有最终确定合作模式。

　　而通常来说，reits需要保证投资者6%—8%的收益才能发出去。由于公租房是保障性住房，不以盈利为目的，收益率低，如何保障投资者收益，是否能够发行出去成为关注焦点。记者了解到，天津递交的方案中，打包的4万套廉租房是以周边平均房租每月30元/平方米的月租金为基础给投资者计算回报的，但在出租时，仅每月按照1.85元/平方米收取月租。这其中的差额需要由政府补贴。

　　粤财控股有关负责人认为，保障房reits，政府应该投入一定财政资金，包括财政贴息、收益补贴等。此外，政府最好也能够投入启动资金。

　　专题撰文

　　南方日报记者卢轶