房价路线图：数月调控未现实质降价

    编者按：

    从今年初的“国十一条”、到4月份的“新国十条”、再到国庆前夕出台的“国五条”，调控成为今年楼市的关键词。但在历年的楼市调控中，却屡屡遭遇越调越涨的“怪圈”。在今年“史无前例”的楼市调控政策中，市场出现了哪些变化，在未来又将如何进行调控呢？本报在年末推出楼市调控年终系列报道，将从房价、土地、资金链以及保障性住房4个方面对调控政策进行盘点解读。“遏制房价过快上涨”是今年的调控主调之一，是为第一篇。

    在犹豫了大半年后，北京的张先生终于出手，在北五环附近的北苑区域买下一套100平方米的二手房。“不到2万元/平方米的均价还能接受，最重要的是，中介说这块区域的房价在历次楼市调控中变化并不大。”张先生的购房经历也印证着目前的楼市现状，一方面是北京新房价格的高企让人难以承受，另一方面，楼市调控预期的不明朗，尤其是未来房价的涨跌正困扰着诸多购房人。

    事实上，自今年4月份国务院出台“新国十条”调控楼市以来，期盼房价下跌成为普通购房人的共识。尽管在业内看来，此轮调控的目标并不仅仅是房价，但“遏制房价过快上涨”无疑是“新国十条”中的应有之义。

    国家统计局数据的显示，全国70个大中城市房屋销售价格在今年4月份同比上涨达到12.8%的高位后，随着调控政策的日趋严厉，同比上涨幅度呈逐月下滑的趋势，10月份回落至8.6%。“房价仍然在涨，要注意，这个涨幅是建立在去年的高位基础之上的。”全经联副院长陈宝存表示。

    而在中国不动产研究中心（下称“CRRC”）的报告中，房价的涨幅更让人揪心。报告显示，2009年北京商品房均价为1.4422万元/平方米，而截至今年11月，年均价格已经达到1.9876万元/平方米，较去年上涨幅度接近四成。

    房价“调涨”路线

    观察今年的房价走势，以4月份“新国十条”出台为分水岭，楼市形势急转直下，此前的楼市“小阳春”也宣告结束，房价在达到今年高位后呈逐步回落之势。

    但在此后，又以8月份为界，房价开始继续进入上涨通道。以北京为例，根据CRRC数据显示，北京商品住宅成交均价从5月份的1.7848万元/平方米，攀升至11月份的2.1735万元/平方米。

    国家统计局的数据也显示，今年6月，全国70个大中城市的房价首次出现环比0.1%的降幅，此后7、8两个月环比连续持平，至9月、10月份环比上涨则成定局。

    今年1月份，国务院出台“国十一条”，此后楼市逐渐陷入低迷，交易惨淡更是让开发商争相打折促销。但在全国两会后的3月15日，北京接连诞生的三块“地王”，则成为房价飙升的催化剂。北京市统计局当月公布的数据显示，1-2月，四环以内期房均价突破3万元大关，而六环以外的房价也突破万元大关。而根据当时的机构统计，北京首次出现郊区新房价格高于部分城八区二手房价格的房价倒挂现象，3月份通州部分商品房单价已接近3万元。此时的北京、杭州等地甚至出现开发商坐地涨价数千的乱象。

    房价飙升的态势，终于在4月17日，迎来了“史上最严”的“新国十条”。

    随着楼市调控政策的渐次深入，房价的坚冰也开始松动，华远集团总裁任志强也在4月底发博文称不愿房价过快上涨。

    在5月份，恒大地产率先宣布，在全国范围内，恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮，此后，在上海，也出现近40个楼盘打出折扣让利消息，其中涉及绿地集团5个楼盘，最高折扣为八八折，房价由此回归至去年年底的水平。

    但显然，恒大地产此番优惠更多的是一种试探策略，仅过了11天后就取消了，这也被业内人士认为开发商在“死扛”。任志强此次则再挺开发商，说资金坚持一年没问题。中原地产有关人士认为，下调售价预期和促销的依然只是个别开发商的小众行为，而且集中在部分郊区项目，城区项目的价格依然坚挺，更多的开发商因为看不准，实际在延期开盘。而且，即便是促销，也只是象征性小幅度让利。

    在新政满月后，北京链家地产分析师曾对媒体表示：“我们给104个在售楼盘打过电话，均维持原价，有个别新开盘项目甚至从2.85万元上调到3.1万元。”

    楼市的僵局在8月份也逐渐被打破，此时京沪深等一线城市的楼市开始出现回暖的迹象。以北京为例，8月份商品房均价达到2.1008万元/平方米，环比大涨11.29%，在政策出台4个月后，成交均价已快速回升至今年3月的水平。

    而在随后的“金九银十”传统销售旺季的到来，各地楼市也空前活跃。国家统计局的数据显示，9月当月，全国的商品房销售面积和金额均创下年内新高。

    CRRC报告指出，北京9月份因为刚性需求的释放对中低档产品的需求量增加，房价出现小幅回调至1.9862万元/平方米。但在10月份，房价则再度上扬至2.003万元/平方米，11月份均价达到了2.1735万元/平方米，已经超过3月份2.1481万元/平方米的均价。

    “拐点”降价争议

    尽管房价在严厉调控政策中，仍旧跌跌撞撞地走出一条上涨曲线图。但自今年楼市调控以来，各方也始终围绕着楼市何时出现下降的“拐点”、降幅会有多大、楼市调控是否会误伤经济等话题展开了激辩。

    在“新国十条”出台后，SOHO中国董事长潘石屹就称，未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化未来一个月时间可以见分晓，但住房的成交量会迅速降下来。北京中原地产人士也认为，新政力度史无前例，影响将非常深远，尤其对目前楼市供应主体——中高端住宅特别是大面积户型的影响更加严重。“土地政策、金融政策、供应比例、交易税费、外资购房限制等所有市场能够想到的政策如此密集地出台，打压力度空前，北京房价将有30%的降幅。”

    中国社会科学院5月间发布的《房地产蓝皮书》显示，2010年房地产市场总体上供求偏紧的压力依然存在。投机性需求在一定程度上被抑制，将限制2010年房价上涨空间，如果政策调控力度加大，热点城市房价会在下半年下调。

    但北京师范大学金融研究中心主任钟伟则表示，尽管目前市场上对商品房以及房地产走势有很多争议，但他仍坚持认为未来5到8年，中国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在2009年上半年基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于每平方米8000元。

    尽管行业人士多数认为房价将走跌，但龙头地产商却表态不会轻易降价销售。保利房地产有关负责人曾表示，短期内，楼市成交量或会受影响，但希望通过行政手段使房价暴跌是不可能的。

    “尽管调控政策相继出台，但从有关数据上看，房价并没有出现实质性的回落，房企资金链的压力也并不大。”陈宝存同时也指出，“但是市场会出现一些区域性的调整，比如北京郊外的通州区域，这些楼盘此前上涨过快，新盘会采取低开的方式加大促销。”

    中国人民大学经济学院也在近日发布报告称，2011年上半年房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现房地产市场“硬着陆”，房价降幅超过30%的可能性不大。该报告显示，20%降价预测的依据是，在房地产新政持续、货币政策调整以及房地产调控加码的情况下，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，房地产投资增速将出现大幅度下滑，同时在部分房地产企业出现抛售压力。

    与此同时，在今年的楼市调控中，调控是否会影响国内经济，进而导致二次探底的争议也不绝于耳，其间也始终存有“楼市调控已到位”、“不宜再出政策”等各式杂音。而上一轮的楼市调控，也正是由于全球金融危机的爆发导致国内经济增速放缓而中途“折戟”的。针对外界有关楼市调控会误伤国内经济的质疑，在今年9月份的天津达沃斯论坛上，国家统计局局长马建堂明确回应，房地产的调控对中国经济不会产生重大影响；而国际货币基金组织特别顾问朱民也指出，国内房地产金融没有形成系统性风险。