资金还魂商业地产：金融街遭错杀 估值见底

　　对住宅地产的政策压制使部分资金流向商业地产，上市公司价值要重估

　　理财周报见习记者 任家河/文

　　商业地产的相对繁荣，与住宅地产的持续低迷，形成巨大反差。

　　房地产公司市值低估，已成众多投资者不争事实。然而，不幸的是，与住宅市场一起遭殃的，还有商业地产。商业地产的供给既没有过剩，也没有价格虚高，却和住宅市场搅在一起，其真实价值未被认可。

　　然而，是金子总要发光的。借商业地产的东风，外高桥（600648.SH）、世茂股份（600823.SH）、金融街（000402.SZ）等商业地产占比较高的企业已经开始崛起并受到业内关注。

　　金融街、外高桥的价值洼地已经在各券商研究员的报告中多有描述，保利、华润、万科等大型地产商也已经做好进军商业地产的准备。

　　不压制就是鼓励

　　充裕资金流向商业地产

　　住宅市场受宏观调控之严厉，史无前例。愈发严厉的差别化信贷政策、不断提高的首付比例以及各地方的“限购”条款，对囤地和地产商炒作的空前打击，导致住宅成交量大幅下滑。

　　与此同时，在本轮调控中没有受到任何限制的商业地产却茁壮发展。数据显示，今年4月17日“新政”之后的5-10月，北京市商业项目成交均价20400元/平，同比上涨19%；写字楼项目均价24230元/平，同比上涨41%；商业与写字楼总成交额与去年同比增长15%。

　　虽然住宅均价同比上涨39%，但在政策调控等限制因素下，总成交额大幅下降42%。某券商房地产行业研究员认为，政府对住宅投资的控制使得部分资金流入了不在调控范围内的商业地产。

　　一方面政府严格限制住宅市场的投资性行为，一方面出台办法指引资金流向。今年9月5日，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。

　　业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。一位长期跟踪房地产行业的研究员据此分析，短期政策环境有助于资金流向商业地产，促进商业地产的投资建设，会对现在的商业地产公司起到利好作用。

　　上文研究员还从宏观经济增长的角度，告诉理财周报记者，目前城市化、人均收入等宏观经济数据完全支持商业地产的规模增长，第三产业服务业的迅速发展更是增加了商业地产的需求；而目前住宅价格高于商业地产的价格，住宅与商业的长期背离也终将导致商业地产价值重估的出现。

　　板块存在报复性反弹需要

　　上海某房地产行业研究员认为，商业地产将成为未来价值重估中的重要突破口，其长期潜藏在冰山下的投资价值将会逐步呈现。

　　大通证券研究员黄鹤也告诉理财周报记者，从政策调控产生效果的时滞性来分析，如果房价下跌，房价会在明年11月份跌至底部；而房地产股票的反弹可能会出现在明年四五月份，提前6个月开始上涨。

　　具体到商业地产，黄鹤表示，商业地产如此低估着实有些冤枉。长期中国经济快速而稳定的增长会对商业地产产生大量需求，短期人民币升值预期也将促使更多资金流入商业地产领域。目前商业地产股价相对资产低估，尤其是市盈率低于其他诸如机械、农业、水泥等相关行业，短期也存在报复性反弹的可能。

　　金融街已到08年估值底部

　　上周，金融街股票已经下探至6.51元/股，比08年9月18日的最低价6.43元/股仅仅高出8分钱。

　　两年以来，金融街只有09年上半年有个短暂的上涨行情，其他时间股价都在逐渐下滑，截至本周已经降至金融危机之后的最低点。

　　尽管目前金融街的业绩主要来源于开发业务，但公司管理层依然认为开发并持有商业地产是其核心业务，未来将不断提高持有型物业资产的比例，预计2011年底持有物业面积将达到60万平方米、物业出租与经营收入将达到10亿元。

　　金融街的估值分为地产开发销售和可持有商业物业两个部分。住宅与商务地产的合理结合，将使得公司可以享受长短并举的双重收益。