房地产：政策部分消化 二三线房价呈领涨

　　海通证券涂力磊

　　房地产投资保持增长。1-11月全国房地产累计开发投资达4.27万亿元，同比增长36.5%。按照历史情况，12月为房地产投资高峰。因此预计全年投资有望达到4.8万亿元以上，同比增速在33%左右。

　　新开工同比增长48.7%。1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积14.51亿平方米。预计全年新开工面积在1.6亿平方米左右，同比将增长43%。

　　土地购买当月面积环比上涨9.57%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。当月土地购置面积为3321.87万平方米，环比下降10.01%。预计全年土地购买数量有望实现4亿平方米，较09年增长25%，基本回归正常水平。

　　预计2011年新开工将先低后高。由于今年土地购置绝对量仅保持正常水平，受基数效应影响，预计2011年新开工量将呈现先低后高的趋势。考虑到2010年新开工量较大，因此未来一年新开工是否能保持同比增长，将取决于市场销售速度。

　　“限购”未对11月销售构成明显冲击。11月份，当月商品房销售面积1.01亿平方米，环比上涨9%，同比增长14.47%。11月当月销售数据属于年内第二高点。商品房当月销售额5285.61亿元，环比上涨4.14%。

　　11月信贷紧缩、地产信托叫停使得当月资金面有所下降。1-11月全国房地资金来源总量达到6.32万亿元，较去年同期增长31.2%。11月单月资金来源总量达到6297亿元，环比下降1.9%。单月资金来源减少，与年底信贷紧缩和叫停地产信托有关。

　　二、三线房价呈领涨趋势。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。从我们重点监测城市来看，11月一线城市平均环比增长幅度为0.04%，二、三线城市平均环比增长为0.42%。

　　短期政策压力有所缓和。预计12月CPI由于基数效应的作用将开始逐步回落。目前国家已经再次上调存款准备金，年内再度加息的预期有所减弱。中央经济会议所涉及的房地产内容是“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。观点主要为地产定位问题，未有更严厉政策出台。

　　估值和投资。截至12月12日，A股市场动态PE在20.09倍，而房地产板块动态PE在22.08倍。短期继续维持行业“中性”评级。投资方面，行业政策面短期有所缓和。目前房地产板块自身的估值优势将促成后期反弹。