租赁市场稳步回暖带旺收租股

　　证券时报记者 唐 盛

　　本报讯下半年以来，香港经济整体出现明回暖迹象，加上美国推出QE2，令香港的利率始终处于极低的水平。所以，虽然香港楼市遭遇港府重拳调控的打压，但具有抗通胀概念的地产租售市场仍稳中有升。临近年末，多家大行都发表报告展望香港明年楼市的前景，其中大多数表示看好香港的租赁市场，因此更青睐港股市场上的收租股。

　　低息环境利好租赁市场

　　近期港府连续出招重拳打击炒楼，一度令香港的住宅交易量骤降，但措施对于收租股及房地产信托基金(REITs)却没有多大的影响，所以近期在港股市场上出现了收租股受到热捧的迹象。

　　“投资物业必将成为对抗通胀的最佳手段之一。”据香港地产业人士介绍，由于不少大型商场的租金与店铺营业额直接挂勾，商铺租金的升幅惊人，因此收租股有望持续受惠于商铺及写字楼租金的上升，“尤其核心地段商铺租金年内将上升20%以上；写字楼租金今年的升幅则高达30%，并且空置率不足6%。如果美联储再推出QE3、QE4，同时利率继续保持较低，那么香港的租金的确是易升难跌了。”

　　传统收租股受青睐

　　虽然市场对收租股整体看好，但多家大行主要推介传统的三大收租股。

　　据悉，九龙仓(00004.HK)旗下的尖沙咀“海港城”和铜锣湾“时代广场”，在自由行旅客的捧场下，收入屡创佳绩。今年上半年的零售销售额分别急增 34%及24%，总共占香港零售业销售总额的8%，全年业绩有望强劲增长；旗下两个物业组合在上半年经营盈利逾28亿港元，全年应可超过60亿港元，强劲的现金流又支持在内地的高速发展，带动整个集团高速增长。另外，九龙仓目前在内地的土地储备超过1000万平方米，主要位于各大中城市的黄金优质地段。

　　随着人民币国际化进程的加快，香港作为人民币离岸结算中心的地位加强，配合区内经济的高速增长，香港的写字楼供求情况更为稳健。太古 A(00019.HK)因此受益良多，加上旗下国泰(00293.HK)的业绩和股价稳步上升，因此太古A被大行看作是中线投资的优良品种。

　　希慎(00014.HK)是真正意义上的收租股，由于市场对写字楼和商场租赁的前景转趋乐观，公司近期股价沿上升轨道稳步上扬，屡次刷新历史高点纪录。据悉，今年上半年希慎旗下的写字楼、商铺及住宅的出租率逾90%；公司旗下的兴利中心重建工程有望于明年完成，新厦将提供15层商场铺位，将成为公司 2012年盈利的主要增长动力。

　　大行乐观看待租赁市场

　　从近期大行发表的研究报告看，大多对于明年香港的租赁市场持乐观看法，并大力推介收租股。

　　瑞银发表研究报告指出，内地放宽非广东籍的深圳常住居民来港自由行，将有利于香港拥有黄金地段的股份表现。瑞信表示，预计明年来港旅客将有18%的增长，因此香港的传统黄金地段地区(如：尖沙咀、铜锣湾、中环)以及靠近边境地区的商场将会最受惠。该行特别看好的收租包括希慎、领汇(00823.HK) 以及信置(00083.HK)。

　　汇丰的看法则略显保守，该行认为香港地产的投资前景良好，写字楼租赁的增长前景强劲，但预计零售租赁增长缓慢。汇丰同时指出，九龙仓在内地方面的销售面临紧缩政策、供应过度带来的下行风险。