房地产行业：房价 房市房企

　　长江证券苏雪晶

　　本篇策略报告主要从三个角度来分析整个房地产市场，我们以分析房价为起点，系统的论述了房价上涨的原因；同时论述了市场出现的各种热点问题，包括一二线城市、二三级市场、保障性住房、商业与住宅等；最后我们把目光投向房地产企业，延续我们中期的思路论述了当前主流房地产企业面临的困境以及我们看好的商业模式。

　　我们认为本轮房价的上涨主要源于以下几个方面：第一是源自于全球量化宽松的货币政策使得投资性需求爆发以及超强的通胀预期；第二是由于土地的供应结构性不足引起；第三是由于再融资的限制使得绝大多数地产公司融资成本上升引起。从结果来看，目前房价已从一线城市传导到了二三线城市。

　　对于房地产市场的思考，我们认为未来调控的重点将会转向二手房市场；保障性住房面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有着明晰的地位；另外我们仍然认为大都市化仍然是未来城市发展的方向；今年以来商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高，我们认为至今年起商业地产很可能进入繁荣期。

　　对于房地产企业来说，我们延续中期策略的思路，我们认为影响企业估值的因素主要是影响房地产开发企业发展速度以及盈利能力的基本要素，这些基本要素概括起来说就是融资、土地与税收。目前这几个方面的因素仍然是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已成定局，但我们对于住宅开发类的地产比之今年相对要乐观，仍然看好商业地产、旅游地产。在公司标的方面，我们推荐经过09年战略休整之后，已经重新回到增长轨道万科；推荐毛利低点已过的保利；推荐新兴商业模式代表的世茂股份；另外我们看好NAV折价最高的泛海建设。房地产服务业方面，随着地产服务业明年政策方向明朗，我们相信该子行业发展速度将再提高，行业内整合力度将增强，有利于龙头企业发展，推荐世联地产。