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住建部出台新规鼓励租房

发布时间:2010年12月16日 05:23 | 进入复兴论坛 | 来源:21世纪经济报道

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  21世纪经济报道 贾海峰

  核心提示:若要调控房租价格,需要更为根本的宏观手段。要防止“买不起房”变为“租不起房”,就必须加强市场的有效供给。

  12月15日,住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》),规定地方政府要公布房租区域指导价格,房东不得在租约期限内解约、涨价、出售房屋。

  今年4月份以来,全国大中城市的房租涨价已经远远超过房价上涨。以北京为例,链家地产统计,1-11月份普通住宅房租价格为3179元,同比上涨23%。

  一位接近住建部的专家表示,今年7月份在调研房租上涨问题的时候,住建部就曾建议强制性规定稳定房租。调研报告曾先后提交住建部及国务院。但由于9月份之后房租出现回调,房租问题一时不再敏感。

  但10月份以后,情况又发生了变化。北京市3-6月份房租月度环比上涨约为1%,而10月份则超过了2%。

  链家地产首席分析师张月认为,如果不加控制,房租价格将伴随着CPI出现更高的涨幅,由于每年春季都是房租上涨的季节,预计明年3月份房租还将比今年底上涨20%左右,月度环比涨幅将达到6%。

  对于《办法》的出台,业内人士认为,这对稳定房租和保护承租人的利益都有好处,但担忧单纯依靠行政手段进行控制的不良后果。

  合租受抑制?

  房租上涨的势头,并不仅仅是出现在北京等一线城市。

  记者调查发现,成都普通住宅房租从9月份开始,每月环比上涨5%左右,到11月底,房租环比上涨20%左右。一套租金原为1000元左右的一居室,到11月底已经上涨到了1200元左右。

  与成都情况类似的还有武汉和合肥等二线城市。由于物价的上涨所带来的租金价格上涨,在二三线城市成为趋势。

  在房租持续价格上涨的情况下,合租现象开始增多,除了新毕业大学生外,不少公司白领也选择合租以减轻生活成本压力。

  据链家地产统计数据,北京房屋存量大约450万套,2009年常住人口大约1500万,这样大致可以推算出套均居住人数最少在3.3人左右。

  而北京市统计局数据显示,北京市户均家庭人数为2.54人,二者相差大约有140万人左右。而统计局显示北京租赁容量大约在90万-120万,这样估计大约有20万-50万人被迫选择“合租”。

  即使按5个人住一套房算的话,北京租赁市场至少还缺少4万套房源。“链家地产”首席分析师张月认为,北京租赁市场已超正常容量。而房源短缺也使得“被合租”现象越来越明显。

  但是,本次出台的《办法》中,对于合租、群租却是加以抑制的。对实践中出租人分割房屋出租的情况,《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

  中原地产分析师张大伟表示,《办法》将影响低价出租房源,减少市场出租房屋面积的供应量,对于抑制房屋价格不一定有效。

  行政干预变数

  上述接近住建部的专家表示,《办法》出台的本意是维护承租人利益,抑制房租价格过快上涨。

  《办法》限制住房的最小出租单位,同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准。其次:首次明确租房人权利,在租赁期不得提高租金。业内人士认为,这一保护措施有利于租赁市场的稳定发展。

  同时,《办法》对承租人优先购买权、买卖不破租赁等法律原则和规定也作了进一步细化。张大伟说,《办法》有利于保护租房者的权益。这一规定的落实将使得租赁市场逐渐稳定发展。也使得部分透支购买力买房的需求理性租房,一定程度上也有利于买卖市场的调控。

  但是,对于本次《办法》的出台能否有效抑制房租价格上涨,业内看法并不一致。

  北京伟业我爱我家机构副总裁胡景晖分析,房租价格快速上涨,主要原因是CPI价格的上涨和供求关系的变化。房租与CPI呈正相关效应,今年11月份,全国CPI指数高达5%以上,而且预期CPI上涨将持续到明年6月份。

  CPI持续上涨,将给房租带来上涨动力。若要调控房租价格,需要更为根本的宏观紧缩手段。

  其次,房租价格与供求关系有着正相关性。以北京为例,目前北京出租市场约有240万套出租房屋,政府加大公共租赁房建设,2010年可以形成供给量的公共租赁房也只有8000套左右。

  因此,如何调动个人房屋出租者的积极性,以增加房屋出租的有效供给,是当前需要依靠经济手段调节的重要问题。

  “行政手段在这个时候是没有效果的。”胡景晖表示,正如上述《办法》中提出最低出租面积就会导致房屋出租面积减少的道理一样,行政手段干预并不能解决房租上涨的根本原因。