豪宅冲击波再袭楼市 恐涨心理加剧调控难度

　　21世纪经济报道 田新杰 上海报道

　　豪宅对于调控下的楼市，恰似一剂毒品，明知有害却又欲罢不能。

　　“实际上，今年的豪宅市场，价格不但没有出现明显下调，反而仍然有较大涨幅，与普通物业相比，涨幅更为明显。”中房信分析师薛建雄坦言，受到相应刺激，豪宅土地的价格也普遍只涨不跌。“这种情况不仅发生在上海，北京等全国多数城市同样如此。”

　　临近年底，豪宅市场呈现新一轮发力之势。

　　数据显示，在新一轮调控中，中低端住宅市场观望情绪浓厚，高端市场却表现抢眼，沪上高端住宅已连续5个月保持迅猛增长。

　　上海豪宅区域之一的新江湾城的区域标杆华润置地·橡树湾二期前期房源已迅速消化，近期又有一批新房源推出市场；在上海浦东，汤臣旗下独栋别墅——汤臣15墅截至11月24日，已成交过半，单价逾9万元/平米，成交总面积、成交总金额均位列浦东别墅市场首位；12月12日，上海·绿城玫瑰园3000万级别墅开盘，当日销售11套。

　　“在上海楼市的成交数据系统中，可以明显发现，豪宅的供应量和均价涨幅，今年都相当突出。”薛建雄透露。更有一些相关的数据，还并未向市场全部公开发布。数据显示，11月1日至11月28日，上海别墅新增供应面积16.44万平方米、717套，环比分别增加了65.89%、17.73%。

　　豪宅放量上市，直接推动市场均价再度飙升。仅在上周末，上海楼市的开盘均价为26229元/平方米，环比前一周末的14295元/平方米大幅上扬83%。主要受到两个中、内环高端住宅和一个外环外高端别墅开盘，大幅拉升全市开盘均价。

　　2010年1-11月上海别墅共成交6269套，共计142.91万平方米；其间上海别墅单月成交均价从23382-34237元/平方米不等。

　　“当然，调控的影响并不容忽视，别墅也不能例外。东郊紫园1500万单套平均总价，目前推出了一次性优惠100万元，在规定期限内付清的再优惠十个点。”东郊紫园的客户总监盛凯告诉本报，“如果没有调控的影响，肯定不卖这个价，但万一目前的优惠下销售依然不行，会考虑等等而不是继续降价。”

　　新一轮的豪宅冲击波不仅出现在上海，其他如北京等城市近期纷纷出现类似迹象，成交均价继续上涨的压力已然呈现。

　　中原地产分析师龚敏指出，今年9月国土部政策规定以后住宅用地容积率全都需要1以上，如上海赵巷地王容积率为1.0-1.02较为稀缺，对高端产品的良好预期，令房企争夺激烈，直接推动了地价飙升。

　　而另一方面，相对低价的低端住宅项目，在严厉调控下，确实已经出现了成交放缓、价格下调的趋势。近期的数据显示，在上海，已经出现较多均价在万元上下的项目。

　　恰恰正是豪宅成交发力、低端项目成交低迷，使豪宅对成交均价的影响被放大，某种程度上令豪宅冲击波的负面效应也随之放大。

　　记者注意到，这种豪宅冲击带动下的成交升温表象，已经令市场的恐涨心理再度复苏，从而令连续的调控再度面临尴尬。

　　对于上海房价，最新的一次网络调查显示，近四成被调查者担心2011年大幅反弹，逾四成被调者考虑2011年1-4月入市买房。

　　中原二手住宅成交量统计数据显示，9月底的二次调控后，11月各地楼市逐步趋于活跃，五大重点城市11月二手住宅市场总成交量下半月明显高于上半月，且价格依旧坚挺，特别是津穗房价始终保持上涨态势。

　　中原集团研究中心经理瞿安新认为，相较于4月新“国十条”政策的影响，9月末的“二次调控”政策影响力度明显减弱，预计12月五大城市二手住宅市场量价都将趋于平稳。

　　“市场在调控中分化，政策调控难度加大。” 世联地产市场研究部的最新报告坦言，在经历10月房地产二次调控之后，11月全国各楼市表现不一。一是由于10月份各地楼市受政策调控的影响程度不一样，造成11月有的城市反弹，有的继续下探的走势；二是由于全国各地楼市发展程度不一样，房价上涨幅度不一样，造成各城市房价涨、跌互现；三是由于各地出台的楼市调控政策不一样，造成限购城市与非限购城市走势相异。

　　“总之，调控政策因为市场走势不同而表现差异，而市场又因调控出现分化，这种分化的市场，使得政府在房地产宏观调控中难度变大。”