房地产调控新趋势：双轨制

　　李一戈

　　中央经济工作会议没有直接提到房地产调控，有关房地产的表述落脚为：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。

　　我个人将它理解为住房的“双轨制”。所谓双轨制，某种程度也可理解为老百姓最关心的房价双轨制。保障房由政府定价或实行政府指导价，商品房由市场定价。

　　住房的双轨制，与1998年国务院23号文件提出的住房三级体系，有很大相似之处。彼时的住房三级体系，是指商品房、经济适用房和廉租房三个层级，只是目前将后两者合并为一个层级，因为经济适用房也是保障房的一个组成部分。

　　我们注意到，临近年底，包括保障房在内的商品房成交量并未出现大幅下滑，而是呈现降幅放缓的势头。与此相关，房价亦未出现部分居民期望的下跌。虽然有专家认为在遏制房价过快上涨方面，调控取得了初步成效，但必须明确，在此基础上调控不可有丝毫的放松。

　　最近，另有部分专家和地产商又开始宣扬房价仍将上涨。我理解，这种观点的依据是：绝大多数城市已明确规定，保障房用地须占全部住宅用地的一半以上，甚至有些地方提出要占70%以上。譬如，2011年全国保障房建设任务是1000万套，北京市规定“十二五”期间配售配租的保障房要占整个供应量的60%。这就意味着，商品住房用地将被压缩，相应地，它将影响到一两年后的商品房供应量，从供求关系来说，商品房供应的减少，将对房价形成很大压力。

　　但是，这是一种理论上的推导。商品房供应减少推动房价上涨，是在需求保持不变或需求上升的情况下才成立。而目前有15个城市已实行限购令，它抑制了住房需求尤其是投资投机性需求。也就是说，在需求抑制的情况下，商品房供应的减少，并不必然导致房价上涨。更何况，2011年是商品房供应的高峰。这一点，已有诸多机构提供的数据为证，无须赘言。撇开2012年的走势不说，单就2011年而言，倘若继续保持目前的调控力度(譬如不取消限购令)，在部分需求被抑制，供应量大增的情况下，平均房价上涨应是小概率事件。

　　很多中等收入朋友关心的是，即便保障房建设数量大增，但绝大多数城市目前仅对其户藉人口提供住房保障，我们还是不得不购买商品房，而以中等收入想买到商品房，恐怕踮起脚尖还是够不着。

　　这正是最令我忧虑之处。房地产调控往往会误伤一部分人群。譬如，将首套房90平方米以上的首付也提高到三成，按揭利率由7折提至8.5折，便是对刚性需求的误伤。大规模的保障房建设，扩大了保障房的覆盖面，但一段时期内，要将中等收入人群全部纳入保障范围，目前看来也只是一种期待。像北京上海这种城市，即使月收入1万元的中等偏高收入居民，面对动辄二三百万元一套的普通商品房，更多也还是叹息。从这个角度上说，中等收入人群承受着调控的最大压力。

　　调控政策是刚性的，而市场是复杂多样的。在现有市场环境下，住房的双轨制，是相对条件下的最优选择，理应坚持。我相信，假如保障房能保持现有规模，随着时间的推移，一部分中等收入人群能够被纳入到保障房的范围，尤其是限价房；假如调控力度能保持现有力度，在一定时期内(譬如5年)，房价能够被抑制或稳定住，同时中等收入人群不断提高自己收入，其中一部分人群或许就能买得起一套普通商品房。

　　我想起2000-2002年的北京，大量经济适用住房被推出，商品房价是被抑住了的，虽然10年后的市场环境有了巨大变化，但我们仍有理由对住房双轨制能更快地解决居民的住房问题保持信心。