尽管年息高达15% 开发商仍排队抢发房产信托

　　本报记者 詹丽华

　　或许很多信托公司、投资银行在将业务重心从金融理财产品逐渐转向房地产信托的时候，他们都没有想到，接踵而至的宏观调控政策会给他们带来这么多商机。开发商们排着队等着发信托。

　　银根趋紧，信托融资激增

　　“银根收紧最直接的表现是，银行没有贷款额度，很多利润率较高的项目也无法操作。”叶伟是某国有信托公司的资深信托经理，今年经他手出去的信托产品融资额度不下于10亿元。“想发行信托产品的公司太多了，很多资质比较好的公司项目都做不过来，一些资质比较差，或区域位置不佳的项目我们都不去考虑。”

　　这不是偶然现象，从今年1~11月的集合信托产品统计数据来看，房地产类信托产品的发行量占比从未低于30%，高的时候接近60%。“从六七月份开始，房地产信托发行规模持续上升，预期收益率在上升，但其时间期限却在逐渐下降，这在一定程度上反映了房企缺钱和房地产行业风险加大的现状。”一位金融业内人士如此分析说。

　　短期拆借利率上涨，15%的年息起步

　　“信托融资的好处有两个，一是快，如果顺利一两个月内就可以完成，另一个是它的融资担保物比较灵活，质押物可以是股权，而不像项目贷款一样，需要以土地、建筑物等实物资产来融资。”采访中，一位今年已经通过发行信托产品顺利募集到资金的开发商表示，信托融资可以通过入股的方式在项目前期开发就介入，这是项目贷款做不到的。换句话说，信托融资能比项目贷款更快、更早筹集到资金。

　　不过随着房地产市场对开发资金的需求总量在增长，中小开发商的信托融资之路也越走越不顺畅了。

　　“你可以去问问，今年上半年做出的信托产品，同样的成本现在还做不做得出来。”叶伟也说，信托公司给投资者的预计年收益基本在10%左右，此外还有相关税费，但只要能做得出来开发商仍然愿意付出更高的代价。

　　“短期拆借利率几乎每个月都在涨，相比之下，信托产品的融资成本更低、融资规模更大，只要有机会，谁不想做？”一位开发商私下说，现在他们给信托公司的融资年收益率已经超过15%，其中8%~12%是给投资者的预期收益率，剩下是给信托公司的代理费用等，而15%已经是委托方与信托公司、银行的关系非常好才的情况下才做得出来的，而且价码仍在上涨。

　　信托也在收紧，中小房企融资愈发难

　　但即使愿意付出高昂的代价，信托融资的门槛也越来越高了。

　　采访中，几家今年发行过信托产品的开发商都不约而同地要求“高抬贵手”，因为银监会接连下文，信托公司、银行都发了内部文件，他们不愿意在风口浪尖上搞坏与金主们的关系。

　　11月19日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产信托业务。“这个通知下发的前一周，发行的房地产信托产品至少有28个，而通知下发后一周一下子少了一半。”某房企的财务总监私下说，在房地产类贷款收紧的时候，信托产品是开发商获取资金的一个重要渠道，其中也不排除“变通融资”、“打擦边球”的情况，《通知》对信托公司发放贷款的房地产项目是否满足“四证”齐全，开发商或其控股股东是否具备二级资质，项目资本金是否达到国家最低要求等都提出了要求，还是很严厉的，所以信托公司都很紧张。

　　自银监会《通知》下发后，中融、中信、平安、中诚和新华五家信托公司已集体暂停房地产信托业务。这对那些拿不到信托贷款，又没有其他融资办法的中小开发商来说，日子是越来越不好过了。