保利地产：提前锁定今年销售 明年供应有保障

　　⊙记者 赵一蕙

　　尽管调控之剑一直悬于地产业头上，但四大龙头中的保利地产通过快速应对，在下半年实现快速增长，不仅提前锁定今年业绩，其今年较大的开工量也为明年的新房供应提供保障。

　　“今年地产公司的表现整体超出预期，预计明年的销售额将会持平或略有增长。如万科、保利之类的龙头，明年的销售应该不会有明显下降，业绩保障性很高。” 东海证券分析师桂长元向记者表示。

　　面对调控 迅速调整策略

　　面对宏观调控，今年的保利地产应对迅速。中投证券最新一份关于保利地产11月销售数据的分析显示，今年前11月，保利地产实现销售金额571.5 亿，同比增长42%，是2009 年全年销售金额的1.32 倍，业绩远超市场此前预期。1至11 月累计销售面积626.2 万平方米，同比增长28.9%。而与2009 年结算均价不到8000 元相比，公司的毛利大幅提升。

　　受调控影响，在今年5至7月，公司销售面积和金额增速放缓，甚至5月还出现销售金额同比下降，但8月后公司销售速度明显加快，8 至11 月份，公司单月销售金额同比分别增长98%、107%、97%、95%。其中很大一个因素，就是把握住了市场方向。据了解，从8至10 月份公司销售的户型结构来看，150 平米以下、低总价的中小户型占75%，为市场主流。

　　在开工方面，公司采取一贯的快速开发的原则，下半年明显提速，为明年新房供应提供保障。今年1至9月份公司新开工面积649万平方米，竣工面积171万平方米，分别比去年同期增长67％和42%。四季度估计新开工面积为100至200万平方米。而今年较大的开工量，为2011 年充足的货量提供了保障。

　　加大二三线城市土地储备

　　在土地储备方面， 随着上海、北京、广州核心地区土地获得难度的加大，公司加大珠三角的布局和拓展力度，在广州、佛山、中山、东莞获取409 万平米的储备。截至目前，公司新进了福州、厦门等十个城市，进一步巩固和完善了区域布局，相对来说新进速度较快。

　　截至10 月份，公司新拓展项目40 个，计容积率面积1547万平米，权益容积率面积1320 万平米，平均楼面地价约为2650 元/平米。2009 年，公司拿地1300 多万平方米，而今年1至10月已经基本追平去年拿地体量。

　　上述土地储备和在建项目给公司将来的业绩提供了良好的保证。中投证券一份调研报告指出，保利地产中报显示，扣除已竣工面积，公司尚余建面4530 万平米的土地储备和在建项目，而加上下半年至今公司已获得的建面523 万平米的土地资源，公司尚余开发和结算资源5000 万平方米。报告指出，上述的开发和结算资源足够公司5 年左右的开发结算量。

　　分析人士指出，在调控情况下，保利地产坚持快速周转的开发模式，同时积极向市场潜力大的二、三线城市群，实现产品快速复制和规模的迅速扩大。而若在2011年遭遇调控继续加码，上海等城市房产税试点等利空落地，保利地产这样的行业龙头公司反而能在行业整合中获得加速发展的机会。