保障房收益率卡住资金源 险资踌躇不前

　　□本报记者 丁冰

　　2011年1000万套的保障房目标让地方政府颇有压力，配套资金哪里来成为头等难题。对此中央经济工作会议发出“强化政府责任，调动社会各方面力量”的动员令。有市场人士认为，对于拥有数万亿的保险资金而言，这是一个极大的利好，保险资金应在保障性住房建设中有所作为。住建部有关人士也曾对媒体表示，资金紧缺的保障房建设，目前正考虑引入保险资金。

　　不过来自保险业的态度表明，尽管险资对参与保障房建设很有兴趣，但仍需要出台相关配套政策，短期来看险企还不会介入该领域。此外，保障房作为准公共产品，收益率的不确定性也成为险企介入的最主要障碍。

　　仍待配套政策明朗

　　保险资金投资不动产已开闸放行并被纳入监管范围，险企圈地买楼、搭建养老社区逐步展开，但期待与险资合作的保障房建设仍在等待相关政策明朗。

　　住建部有关负责人曾在5月份表示，将探索允许保险资金、信托资金等参与公租房建设。上海市10月下发的《关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知》中也提到抓紧研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设项目，形成投资、建设、经营、管理的市场化运行机制。

　　有房地产开发商表示，由于公租房资金占用量过大，且资金回报率低、时间长，一般情况下企业并不愿意介入。但是对于负债周期一般长达10至30年的保险资金而言，这不是问题。国寿资产管理公司人士表示，保险资金苦于合适的投资渠道太少，而政府主导的保障房收益相对比较稳定，又有政府信用，这对追求风险控制的保险资金而言，是一个较好的渠道。但在具体操作上，还需要出台相应的配套细则。

　　太保有关人士透露，曾参与了上海市政府保障房建设的相关讨论，太保因曾拥有多个基建项目债权方案操作经验，因此希望借鉴基建发债的思路，由政府成立公司负责项目的运作，并通过发债融得保险资金，并给予债权人一个稳定的收益率。

　　幸福人寿董事长孟晓苏曾表示，REITs的发行可从保障性住房突破，REITs在香港等地投资廉租房已经有先例，投资回报率能达到7%左右，廉租房社区的商业部分是优质资产，加上政府的免税和补贴能保证这样的稳定收益，险资是愿意进入的。

　　保监会有关人士对此表示，险资投资保障房可以考虑以股权、债权等形式来参与，但国家有关保障房建设的配套政策特别是金融政策还未明朗，保监会还未着手制定方案。

　　收益率“卡壳”

　　保障性住房对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，相比较商品性住房而言，前者属于准公共产品，因此保障房建设是微盈利或者非盈利的项目。而保险企业作为以营利为目的的商业机构，虽然险资一再强调资金安全，但获得相应收益率仍是第一要务。保监会有关人士表示，这也是目前监管部门审慎考量的重要方面。另外，从海外的经验看，住房金融通常有两条线：政策性金融和商业性金融。要成立切合中国实际的住房保障制度，没有政策性融资布置是不可能的。

　　在险企与地方政府的前期沟通中，一些现实的问题也被提及。据了解，地方政府为保障房债权计划设立的收益率可能为3%至4%，而保险资金的诉求在6%至8%以上。在资金的回报周期方面，政府的公租房按照测算应该需要15-20年回收成本，而一些保险公司对回报周期的预期要远短于此。此外，由于政府财政目前无法对公租房项目做担保，也增加了保险公司对风险的担忧。