地王再起 产业资本无法有效流通转入虚拟化

　　进入11月以来，全国各地地王再次争相斗艳。这是全球金融危机以来全国各地上演的第二轮地王争霸赛。与2009年那次几乎全由国企唱独角戏不同，这次各路资金同台竞技。在日渐趋严的楼市调控下，地王频现似乎映照出楼市顽强的抗调控能力，让房价的顺势爬升也变得“合乎情理”。

　　在当前这股地王赛中，尤以温州置信实业公司等数十家工业企业联手以总价37.02亿元、楼面价3.7万元/平米夺下一地块最为显眼。温州刷出的新地王，使地王不再是掌握巨额现金和具有畅通融资渠道者的专利，零散的私人产业资本同样可以通过联合的方式加入到“地王战”之行伍。显然，这反映出房市巨大的孳息空间正形成强大的虹吸效应，使越来越多的工业资本或主动或被动地“荒废”主业涌入房市。

　　最近浙江省政协的调研报告显示，去年浙江百强民企有70％涉足房市，今年温州市百强企业中的50多家涉足房市；甚至一些中小企业干脆卖掉厂房，投入到房市洪流之中。温州产业资本的房地产化态势，引发了央行温州支行对温州产业空心化之担忧，甚至警示。

　　然而，仅凭温州产业资本扎堆房市之状，就生出产业空心化之忧，是为资本匡定出身的武断偏见。私人资本是以产业资本还是金融资本之形态存在，是私人资本的自由。资本形态的动态转换是受市场信号引导的逐利活动，在合法合规前提下，资本总是倾向于向投资收益较高的领域配置。而且产业资本虚拟化是产业空心化之结果，而非原因，产业资本收益率低而房地产等行业存在扭曲的高投资收益率，才是产业空心化的根因。

　　当前产业资本之所以倾向于向房地产领域配置，首先乃因为房地产行业相对于其他行业更高的收益率和产业资本日益明显的蚁族式蜗居状态。

　　其一，当前中国房市的双轨制特征是孕育高收益的主要成因。

　　一方面，城镇建设用地市场的地方政府垄断性独占与住宅等市场的市场化运营，使房地产领域出现了明显的套利空间。这种套利空间往往通过住房市场的供给管理被层层放大。如土地一级市场的级差地租以类似于税的形式被地方政府拥有，而土地二级市场则基于各种因素的囤积，进一步垒高地价。这种土地市场的双轨制特征使开发商类似于土地掮客，只需竞拍到土地就可以坐拥利润，并导致房价走高。

　　另一方面，当前中国国民收入中政府与企业占比日渐走高，且以投资加出口的增长模式导致政府与企业的收入降低了对国内最终消费的依赖。这种国民收入更多地向政府与企业倾斜所带来的财富和收入集中度，再配以近年来人民币实际有效汇率偏离均衡水平，使巴萨效应在中国发生变异——沿着收入流的这一结构性特征，使巴萨效应长期以房价等资产价格泡沫的形式凸显而出，为房地产高利润提供了需求空间；同时，房价泡沫状态为投资置业者提供了可观的投资收益，从而吸引更多的资金设法投资房产。这也就不难理解当前央行的调查报告表示四季度26.1％的受访居民在投资方式上首先房地产之原因。

　　其二，当前相对较高的产业准入门槛、过度强调规模效应和竞次效应的产业扩展以及创新能力不足等，使产业资本尤其是私人产业资本无法有效通过自身的研发投入独立推进生产经营等技术革新。

　　庞大的私人产业资本蜗居于相对狭小的微利市场空间，使房地产业与其他产业的资本收益差距拉大。显然，当前要素成本上升，私人资本成本传导能力不足，以及最近为遏制通胀所实施的临时价格和交易管制等，进一步加剧了私人产业资本的生存窘境。因此，逐利的私人产业资本自然就更倾向于挤入即便坐地都能生财的房地产领域。从这个角度上讲，最近中国社科院发出中国经济房地产化和土地财政导致伪城市化的焦虑和警示，并非杞人忧天。

　　由此可见，只要当前产业资本的蚁族式蜗居状态不得到有效舒缓，更多的产业资本还将涌入房市以追逐制度型套利空间和泡沫化利润。房价也将很难借助针对性的调控而被遏制，毕竟目前的房价走势业已呈现出投资需求式推动效应，其追逐的投资收益是房价现期与可预见的远期的价差收益，只要这种资金推动型的价格预期链条没有出现断裂，房地产对经济金融资源的虹吸效应就不会自行结束。

　　鉴于此，当前矫正房价泡沫、引导房价泡沫软着陆的治本手段是加快垄断行业的市场化改革，清除妨碍产业资本交易自由的各种制度和行政法规，改善产业资本的蜗居状态。同时改革当前房市的双轨制格局，放松小产权入市，消除业已不合时宜的土地制度给房市带来的政策和市场套利空间。