内外资“搅局” 楼市调控效力衰减

　　本报记者 晏琴报道

　　境外热钱曲线入市，房地产成居民投资首选——

　　在经历了层层加码的宏观调控之后， 11月份的楼市再现反弹：全国成交回暖，房价继续上涨。在此背景下，当前内外资的加速入局，令地产调控更加艰难。

　　近日，国家统计局发布报告显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%，这也是自9月以来房价连续第三个月出现环比上涨。而众多房企的11月销售数据也显示，当月成交环比放大显著。

　　回顾今年年初至今，尽管高层已经动用了信贷、土地和金融等各种杠杆，甚至不惜祭出行政手段限购，但调控依然没能止住疯狂的楼市。但近期市场上的种种迹象更令业界对楼市调控前景充满担忧。

　　时下，不断高企的CPI导致中国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。12月15日，央行发布的城镇储户问卷调查显示，“更多投资”首次取代“更多储蓄”成为居民的第一选择。其中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。

　　“在负利率和通胀预期下，相比对楼市调控下调房价的担忧，居民更担心货币的购买力下降。当前依然严重的负利率还将导致更多存款从银行‘搬家’出来。”著名房地产专家、全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚对《中国产经新闻》记者表示，在通货膨胀、负利率下，房地产重回投资保值、对抗通货膨胀的选项，就可能再次继续支撑乃至继续推高房价预期。

　　当前“搅局”楼市调控者远不止国内资本，不少国际资金也开始大举进入。

　　商务部公布的数据显示，11月份以来，全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家，而整个10月份只有42家。此外，房地产领域利用外资增幅明显较大，1-11月房地产行业吸收FDI高达201亿美元，同比增长48%。

　　对此，商务部新闻发言人姚坚称，商务部将继续加强对外资，尤其是房地产领域外资利用的监管。而在更早的11月中旬，住建部和外汇局等相关部门就已推出了一系列“限外”政策。

　　在中国楼市遭遇“史上最严厉”调控之时，加之有关部门对外资布局的严格监管，种种门槛为何仍没能阻挡外资进入的步伐？这一点也许从美国城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员Blank的表述中可以找到答案。他表示，相对于欧美地区，亚太区大部分国家的财政表现较好，所以他们相信房地产市场能够“拨云见日”，整体呈现乐观趋势。

　　普华永道合伙人李明更是直言：“中国依然是为数不多的维持高增长的经济体之一，而且人民币升值预期更增加国内房地产市场的吸引力。”

　　“随着国内融资窗口的进一步缩窄，未来外资将成为中国房地产企业融资的主要渠道之一。外资在弥补房地产企业资金链的缺口之时，无疑也将稀释楼市调控效果。” 中国国际资本有限公司首席经济学家孙飞对《中国产经新闻》记者表示，在投资者对房地产依然看涨或者并不看跌的预期下，大量资本的进入可能令泡沫继续增加。

　　“在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等影响下带来的资产配置需求和投机需求，已对楼市调控效果产生冲击。”不少房地产分析师预计，11月楼市的量价齐升，或许将引致新一轮的调控。

　　“国内房地产市场的泡沫已经吹得很大，政府会针对高房价继续出台调控政策，不会中止房地产调控。” 中国社科院金融研究所研究员易宪容认为。不过，在他看来，当前出台的楼市调控政策已经够多，只是落实不够，只有将政策落实到位，房价才可能回落。

　　“经过多年快速上涨的房价，已经因多种因素的综合作用而形成了对抗调控的‘抗药性’和可能继续前行的惯性。更何况流动性已经泛滥，通货膨胀不是一时就可有效打压到位。”陈真诚告诉记者，要想使房地产调控见效，尚需要一个过程。为此，政府需要在诸多方面下大的决心，在调控方面采取切实有效的措施，减少口头上的“做秀”。