千万套保障房促楼市形成“两极化”

　　本报记者 李敏康 雷士武报道

　　在2010年中央经济工作会议上，稳经济、调结构、控通胀成为2011年经济工作的总体要求。其中在防通胀方面，物价和楼市这两个关乎民生的问题成为其重中之重。

　　12月13日，住建部召开会议，传达中央经济工作会议精神。将加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房。已向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知中明确提及2011年计划建设保障性安居工程1000万套。“这1000万套保障性住房如果能够真正落实，对楼市的影响毫无疑问。”中国社科院城市发展与环境研究中心李恩平教授在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　1000万套保障房的推出，对楼市的影响将呈现出“两极化”。李恩平认为，“一是影响很小，是针对高档商品房而言的；又说影响很大，主要是针对小户型的。”

　　由于我国采取的是新加坡、香港的房地产开发模式。在这一模式中，拿地和融资能力成为开发商的核心竞争力，部分资金实力雄厚、有良好人脉关系的大企业对市场极易形成垄断。其次，地方政府过于依赖土地财政，政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起，而这3家获利的关键是房价与地价的不断上涨， “地王”“天价房”正是在这种情况下屡屡出现，将房价持续推高。

　　随着城市化进程的加快，大量外来人口涌入城市，带来城市规模的急剧膨胀。目前官方公布的我国城市化率已达45.68%。城市对于住房的需求不断扩大，特别是像北京、上海、深圳这样的一线城市。而新建住房的速度又远远跟不上新增人口的增长，所以在今后相当长一段时期保障房的建设任重而道远，政府成为责无旁贷的参与者。

　　加之“婴儿潮”的来袭，致使住房供需缺口进一步拉大。房地产的市场化无法满足人们对住房的需求。另一原因在于，通胀和汇率变化压力之下，国内投资渠道的缺乏，投资、投机性资金将目光瞄准房地产市场，成为房价上涨的重要推手。

　　因为城市土地有限，大量保障房的建设，需要占用大量的土地。于是用于中大户型的商品房建设用地相应减少，导致高档房源供给相应缩小，房价上涨压力加大。李恩平认为：“在未来一段时间，特别是在一线城市，大户型高档住房价格仍将高位运行，上涨幅度不小。”

　　业内对于保障房和商品房的供给对象的不同已经达成共识，两类住房针对两类需求人群，商品房将解决富裕阶层对住房的需求，套用任志强一句话：“为富人建房”。而中低收入者的住房需求主要由保障性住房来解决。不同的市场划分意味着两套体系可以拥有不同的价格机制。

　　在解答潍坊的房价相对周边城市较低时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为：“房价低，逃不开供求关系，供应量大了肯定价格就不会高。”

　　明年保障房空前的建设规模。“从供应量来看，房价稳定是可期待的，但具体城市还可能表现不一。”秦虹表示。

　　“各地政府如果能切实将保障房建设落到实处，供给的加大，预期可能出现小户型房价将企稳，甚至出现小幅度的下降。”李恩平最后对记者说。