以改革重构释义楼市调控

　　刘晓忠

　　当前热议中的第三轮房产调控，以开征房产税和加快构建政府保障房为主要切入点，并希望通过加强政府保障房建设和开征差别性的房产税遏制房价过快上涨势头。无须讳言，当前房产税被舆论喻作为第三轮楼市调控的核心政策。毕竟，在地方政府财政收入格局未变下，房产税征收无疑是增加地方财政收入，而把新增收的收入加上政策规定的土地出让金的一定比例投入保障房建设体系，无疑是一招破局之策。

　　不过，把房产税权作为新一轮楼市调控的主要手段，其成效如同今年以来层层加码的楼市调控一样，效果待定。毕竟，当前房产税之各种版本都以财产身份鉴定的双轨制推出，在当前通胀预期、流动性过剩以及储蓄负收益下，通过房产税遏制房产投资投机，无疑使房产税蜕变成了投机暴利税和交易管制的庇古税，其边际税率不仅会相当高，而且将偏离当前开征房产税的轨道——实行房地产税收结构的调整。而若是次房产税能触动房市之市场架构重构，那么房市将有望走出“低迷刺激——过热调控”的简单循环，促进房市健康发展。

　　当前房市的总体特征是双轨制：即地方政府垄断土地一级市场，而住房市场则实行市场化，这客观上导致了整个房市面临着税收与土地租金混杂的问题。严格而言，土地出让金是土地租金即土地市价，房产税是房产保有环节的财产税。然而，当前地方政府对土地市场的垄断供给，使土地出让金与房产税变得模糊起来：对市场而言，当前政府获取的土地出让金是土地市场价格收益和房产税提前贴现的合成体。而房产税推出为改革当前房市税收与土地租金混杂之局面提供了较为明显的改革空间。

　　其一，当前土地拆迁条例的征求意见稿，提出了同地同权问题和土地征地的市价补偿原则，这意味着长期以来地方政府垄断土地市场和占用土地级差地租将面临调整，土地用途改变所带来的级差地租将更多地支付给被征收者。这为地方政府退出土地市场提供了可能，事实上若没有土地出让金收益，政府就无需作为土地供给者身份出现，而更多地作为裁判员和城乡土地规划者的独立第三方身份出现。

　　其二，欲以取之，必先予之。地方政府要开征房产税，需以放弃土地级差地租为前提。若房产税能促使当前以流转税为主的房产税种分布结构，转变为以保有环节为主的税种结构，将为地方政府收入提供相对稳定的可持续税源，有助于缓解地方政府寅吃卯粮的局面。同时，有助于土地市场改革，减少地方政府退出土地一级市场的抵触情绪。

　　由此可见，既要保障房地产市场化趋势，又要遏制房价非理性上涨，理顺税费体系的改革是必经之路。