冯海宁：遏制“地王”能否按下房价高昂的头

　　冯海宁

　　在楼市回暖迹象越来越明显，“地王”频出、地价狂飙的情况下，国土主管部门没有坐视不管，值得肯定。否则，不但现有楼市调控成果可能化为乌有，而且给“十二五”开局之年的中国楼市蒙上了一层阴影。但国土部此番遏制地价过快上涨，是否预示着年内第三轮宏观调控启动，还需观察。

　　沉寂一段时间之后，“地王”再次重现地产江湖。广州、武汉、温州、上海等多个城市“地王”横空出世。以广州“地王”为例，不但让广州楼市销售重现升温迹象，而且不少开发商在报价上向“地王”看齐。显而易见，遏制地价也是在遏制房价，房价上涨至少有地价一半功劳。

　　但是，此次“国土四条”能否让地价降温，笔者对此持怀疑态度。尽管“国土四条”中有不少亮点，比如，“地王”诞生须2个工作日内上报，防范岁末年初放量供地；“三类用地”供应总量未达70%年底前不得出让大户高档商品住宅用地等。但客观地说，遏制地价上涨还没有抓住“牛鼻子”。

　　地价疯狂上涨的根源大概“地球人”都知道，即土地财政。但目前无论是遏制房价的“国X条”，还是遏制地价的“国土四条”，都没有碰到土地财政。再加上地方政府垄断着土地供给，掌握着供地节奏和供应量，显然，目前所使用的各种招式说得难听一点就是“花拳绣腿”、“隔靴搔痒”。

　　土地财政和土地垄断没有解决倒还罢了，土地出让方式依然是价高者得，没有进行有效纠正。尽管“国十条”提出要探索土地出让 “综合评标”，但目前出现的“地王”依然走的是价高者得的路子。地方政府没有改变土地出让方式的积极性，而国土部又没有制定统一 “综合评标”办法，“地王”必然要劲爆登场了。

　　在笔者看来，目前遏制地价的招式都没有击中“七寸”。而要真正遏制地价上涨，首先是进行财税体制改革，让地方政府事权和财权相匹配。另外，还要防止壮大地方财政之后，某些地方不愿放弃土地财政。因此，一是通过财税改革扭转土地财政；另一方面通过改革政绩考核，让地方官员不再以土地财政论英雄。

　　其次是国土部制定土地出让“综合评标”统一办法。尽管“国土四条”中指出，积极探索“限房价、竞地价”、综合评标等交易形式，但由于现有出让方式能让地方政府利益最大化，因而，必须由国土部统一制定“综合评标”办法，可把“限房价、竞地价”作为遏制地价与房价的一剂猛药。

　　第三是针对地价过快上涨进行严厉问责。“国十条”提出要对房价上涨过快进行问责，但没有指出要对地价上涨过快进行问责。笔者以为，国土部有必要对土地出让溢价率制定一个合理的标准，对超出标准的地方政府负责人进行问责，以达到稳定地价和房价的目的。16日，国土部、监察部、人社部三部委联合启动土地违法约谈和问责行动，此次共有12家土地违法县市的“一把手”被约谈。但是，舆论已经质疑这样的约谈问责是 “抓小放大”，因为“北上广深”这几个楼市风向标城市的“一把手”安然无恙，而且能问责到什么地步也是个问题。

　　第四是对不能如期完成供地计划的地方政府进行处罚。不但，过去很多地方连续多年没有完成全年供地计划，而且2010年有的地方同样完不成，截至9月初，有的仅完成18%。对此，不但要问责地方政府相关负责人，而且还有必要扣减地方土地年度指标。

　　此外，要好好查一查推高地价、夺走“地王”的开发商，有多少上了囤地黑名单，而没有进行拿地限制和贷款限制。毫无疑问，对于向囤地开发商供地的地方政府，给囤地开发商贷款的商业银行，必须进行严厉惩罚以“杀一儆百”。

　　笔者还建议，对那些容易变成“地王”的优质地块，不妨统统改为保障房用地，以避免优质地块哄抬地价，同时也能让低收入群体享受便利生活，不再被边缘化。