部分新政上海已应用

　　早报记者 周祺瑾 实习生 王齐

　　此番国土部下发的《通知》提到，在坚持国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的前提下，将积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式，总结推广成功经验和做法，改进和完善招拍挂制度内容。

　　其中，网上挂牌、用地预申请等制度，在上海的土地出让环节中已开始应用。2009年以来上海推出的土地预申请制度，就是为了让开发商事先了解土地出让情况，以期避免盲目高价逐地的情况。

　　但上海出让地块的溢价率和楼板价仍在频创新高。仅今年2月份，就有三幅地块改写了“地王”纪录。这三幅地块分别是外滩8-1地块，黄浦163地块以及苏湾1号地块。对此，某国企开发商表示，从这些上海执行的拍地方式来看，对降低地价的效果并不明显。目前上海土地出让频现高溢价，还是因为住宅地块供应不足，如果这个问题不解决，即使这种招拍挂制度全国推广，也难以遏制地价上涨。

　　而“商品住宅用地中配建保障性住房”，也在近期上海多幅宅地出让中被应用。

　　对于这种尝试，有不愿透露姓名的开发商表示，由于开发商事先会把配建房算入开发成本，土地成交价自然会被拉低。但是，这部分成本最终会被平摊到商品房的售价中，对拉低房价并无帮助。

　　汉宇地产市场研究部一位人士指出，随着未来保障性住房的大量入市，商品房用地将更加稀缺。对于商品住宅开发企业来说，拿地之后进行简单粗放的建筑开发模式已不再适合，未来的产品竞争必将体现在规划、建筑以及装修等更具技术含量的方面，开发商拿地除了需具备较强资金实力外，专业门槛也将相应提高。

　　安信证券日前发布的一份报告，则对住建部提出的2011年建设1000万套保障性安居工程的计划可行性持“保留意见”。按安信证券推算，此规模比2010年的580万套新增了420万套，估计投资规模超过1.3万亿元。

　　安信证券认为，如此大规模的投资意味着地方政府的土地出让金将基本全部用于保障安居工程。或者，地方融资平台不得不重新大量向银行贷款用于建设保障性住房，这势必将挤出其他行业或政府项目的贷款需求。这两种可能性都很小。