北京12月老盘新房过半涨超两成

    量价齐升又现。

　　临近年末，北京楼市再次躁动不已。近日开盘的万科长阳半岛与绿地花都苑楼盘现场，均出现通宵排队抢房的“盛况”。

　　买气的回升，早已被敏锐的价格所捕捉。北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据统计后发现，北京12月入市的、且在年内已至少开盘过一次的17个预售项目中，12月预售均价环比上期楼盘的成交价格，超过50%的项目涨幅超两成。其中珠江拉维家园的涨幅最高，达61.8%。

　　不仅是一手房火热，受益于成交均价的大幅上涨，今年北京二手房成交额将再创历史新高。

　　过半涨幅超20%

　　北京市房地产交易管理网的数据显示：截至18日，12月北京41个已取得预售证的项目，预售均价达到了26599元/平方米，环比11月上涨了12.6%，与二次调控后的10月相比，预售均价已上涨近5000元/平方米。

　　北京中原地产的统计显示，截至20日，本月已有17个年内至少开盘过一次的老项目入市。其中16个项目的预售均价，环比年内开盘的上期项目成交均价上涨，13个项目的涨幅超过10%，9个项目的上涨幅度超过20%，3个项目的涨幅超过49%。

　　其中，18日开盘的珠江拉维家园，本期项目预售均价为28250元/平方米，而该楼盘的上一期项目于4月中旬新政后的4月28日开盘，成交均价为17458元/平方米。另一个项目凯德锦绣名苑，于15日开盘，预售均价为39800元/平方米，而该项目上一期开盘时间为1月27日，成交均价为25449元/平方米。

　　对于12月预售均价的大幅上升，北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟认为，其中的一个主要原因是目前部分超高价项目正陆续入市。

　　11月初，北京一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批。不过，《每日经济新闻》记者调查发现，自11月下旬开始，3万元楼盘入市的隐形禁令已开闸。

　　北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据统计后发现，12月已有11个预售均价超过3万元的项目高调入市，其中利山公馆均价高达80304元/平方米、金科纳帕庄园的均价为51000元/平方米。

　　买房踊跃

　　预售均价的上涨，高价盘的相继入市，已经激活了年末的北京楼市。于是，通宵排队抢房再现。

　　18日，北京房山区长阳镇两个开盘的项目吸引众多买方蜂拥而至。

　　当日，绿地集团在北京房山区长阳镇的楼盘绿地花都苑，推出740套房源，结果引来200余人彻夜排队抢购，当日签约率近70%。而该区域的另一个楼盘万科长阳半岛，年内推出第四批共计848套房源，均价为16000元/平方米。当天竟有近7000组客户前来抢购，需求量与供给量之比，高达近9：1。截至当天下午5时，所有房源被抢购一空，成为“日光盘”。

　　年末北京新房市场的躁动，同样传递至二手房市场。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至18日，12月北京二手房住宅交易套数达到了10958套，环比上月同期的9569套，大幅上涨14.5%。而今年前11月成交量已达到了17.4518万套。

　　张大伟预计，2010年北京二手房住宅成交总量可能将达到19.25万套。鉴于成交均价已上涨超过四成，今年二手房成交总额将创历史新高。

　　二手房成交金额的高企，张大伟认为主要基于3个原因：首先，调控虽然抑制了部分需求量，但成交均价依然高开高走。他介绍说，2009年北京房价从年初不足1万元的均价拉高到年底接近2万元的均价，而2010年4月中旬新政前，房价的再次飞涨，使得成交均价全面超过去年。

　　其次，张大伟认为，二次调控对北京楼市的影响不大。北京统计局的数据显示，在7~8月停涨后，9月至今，北京楼价一直处于快速上涨通道中。第三，年底时，高企的CPI及低迷的股市，使得购房仍为通货膨胀下保值的不二选择。

　　调控效果尚存几许？

　　回头细看，对于北京楼市，二次调控的有效期几乎只有半个多月。

　　张大伟认为，这主要是因为在今年通货膨胀的大背景之下，北京楼市总需求依然旺盛。超前住房需求、被动住房需求和投机型购房需求成为房价快速上涨的推动力。年内虽经历了两轮楼市调控，但是通货膨胀的压力之下，保值成为每个人不得不面对的实际问题。

　　此外，张大伟指出，不仅是保值需求，货币源源不断地入市，包括房子在内的资产升值成为必然，严厉的地产调控也很难阻挡这种趋势。

　　最后是北京人口增涨迅猛，绝对需求大。他表示，目前北京的人口量仍处于快速增长中，但此前北京住宅供应量并未见大量增长。因此住宅市场一直处于绝对的供少于求的境况，推动了房价的上涨。

　　同步播报

　　沪住宅周成交均价再近新政后最高点

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　在最新的信贷规模公布后，上海住宅成交量开始出现新一轮的量价齐升。

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：12月13日~12月19日，上海市商品住宅成交面积为27.3万平方米，环比前周上涨19.2%；成交均价为23421元/平方米，环比前周大涨10.8%，这一价格已经接近新政后的高点（11月30日至12月6日达到的23489元/平方米）。

　　令人担心的是，外环外公寓价格的上涨也是造成商品房成交均价上涨的重要原因。根据统计，外环外公寓均价已高达15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外环外公寓项目均价高于2万元，天御苑和紫竹半岛花园更是超过了2.7万元。

　　在这样的成交氛围下，上海商品住宅供应再创新高，共有28个楼盘上市，商品房新增供应面积为49.8万平方米，环比前周上涨13%；新增供应面积为28.4万平方米，环比大涨37%。而建发新江湾景苑等市区公寓项目纷纷大面积推盘，由于报价都在3万元以上，很可能造成全市均价的进一步上涨。

　　在新房市场升温的同时，上海二手房市场也重新回暖。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，12月上半月，二手房的成交量较上月同期增长约三成。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋惠雍表示，人们原本非常担心明年国家会采取货币紧缩策略，大幅缩减M1和信贷规模。但是当时新的信贷计划被预测可能在7.2万亿至7.5万亿之后，市场原本略有低落的情绪受到提振，量价齐升的现象因而再度发生。