房地产：销量盘整 二三线房价全年涨超一线

　　国泰君安 孙建平

　　摘要：

　　2010年底将至，受政策强压，房价全年一线城市涨幅跑输二三线。

　　全年一线城市房价走平，同时由于部分区域受政府控制高价盘入市等原因导致一线全年均价下降6%；而二线城市房价较年初上升21%。

　　整体行业基本面还可以，尚未出现明显调整，目前销量较十一调控前高点约下降30%，近期小幅震荡中。政策强压之下并且刚需凶猛的代表城市北京近期一手、二手房中的偏刚需项目继续受到市场热捧，销售情况不错。土地市场目前仍保持较高的温度。

　　本周一手房销量整体与上周基本持平，其中一线城市环比下降7%，二线上升4%。深圳、重庆本周表现较好，环比上升40-47%。

　　本周一手房销量整体同比下降23%，其中一线城市同下降29%、二线下降19%。本周重庆、深圳同比仍上升的，其余下降，成都、苏州、杭州、南京的同比降幅在30%以上。从年初至今的累积同比来看，武汉、重庆、惠州表现最好，同比下降幅度在10%以内。

　　本周二手房销量环比上升16%，同比下降48%。本周北京、杭州、武汉等地的销量均有一定回升。

　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，尚无优惠促销。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升2%。目前一二线城市相对2010.1.1的房价整体涨幅为5%，其中一线城市下降6%，二线上升21%。

　　整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升29%，去化时间由12个月下滑至6个月。

　　因反应政策风险预期地产板块估值下跌空间有限，有一定安全边际。

　　A股主流开发商10年PE 15倍左右，11年11倍，年初均价下RNAV折价14%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价22%；二线地产10年PE 16倍，RNAV折价8%。出租类10年17倍，RNAV折价17%。

　　目前行业依然是政策面与基本面矛盾和相持的格局。基本面没有出现明显调整，行业政策面继续保持严控，估值空间受到压制，不能有效恢复。

　　继续维持政策面与基本面相持行业格局下房地产股票只存在板块阶段性投资机会、超跌反弹的判断。维持行业中性和标配建议。

　　建议继续赶住我们09年首创的“X地产”模式组合龙头公司：中国宝安、新湖中宝、深天健、胜利股份、福星股份、建发股份等公司。

　　短期重点推荐“青岛一级土地分成、生物兽药”的胜利股份、“新能源汽车锂电池、生物医药、二三线地产”的中国宝安、“一二三线地产、金融”的新湖中宝等。