房地产：地市楼市都趋热 三次调控渐近

　　中银国际 田世欣

　　年末楼市成交表现抢眼，上周我们观察的17个主要城市成交量再度回升，二三线城市整体表现要强于一线城市，这和我们预测的年末成交量重现上升相符合。与此同时，房价指数也重现上涨，土地市场如火如荼。政策方面，年末保障房、出租房等制度性建设的努力值得肯定；针对年末市场的反弹，三次调控的预期也逐渐走近。地产股近期仍受政策扰动，但从长期投资角度可逐步配置。

　　支撑评级的要点：

　　市场概况：上周(12月13日-12月19日)我们观察的17个主要城市合计成交面积356.5万平米，较上周环比上涨3.7%，深圳和杭州周涨幅居前。在一线城市带动下，成交均价指数在上周出现了小幅反弹，北京和宁波价格周涨幅居前。

　　政策及大事回顾：1、国土部近日正式启动土地违法问责；2、北京有限预售资金监管制度正式实施；3、住建部出台出租房新政；4、国土部通知坚决抑制地价过快上涨，可能拉开三次调控序幕；5、成渝经济区规划通过国家发改委审批。

　　上市公司及相关公告：1、荣盛发展、中南建设、苏宁环球和万科等公司新获土地；2、上实发展投资百亿改造青岛啤酒城；3、滨江集团对东方海岸项目进行股权整合。

　　投资评级和建议：

　　当前地产板块从估值角度而言，已具备较高的安全边际。年末年初调控频繁且政策预期强烈仍会对板块估值进行扰动，但从长期投资角度，现在起至一季度可能是比较好的择股配置时期。个股方面我们建议首选行业龙头万科，以及快速周转的保利地产，区域开发商方面，我们继续看好首开股份、福星股份、滨江集团等二线优质品种。