叶檀：房租上升是通胀之错非调控之罪

　　近年来，大中城市房租上升，尤其是一线城市的房租节节上涨，北京今年以来房租上升23%。

　　责任很可笑地被归咎于市场调控，房产税将导致二手房交易量减少、间接推高房价也成为罪魁。所有这些理论逻辑相同，即调控房地产导致二手房成交量下降、出租房源减少，最终导致房租上升。这样的逻辑既禁不起推敲，也有违市场常识，为通胀、为房租上升寻找替罪羊。

　　租房市场反映的是刚性需求，制约房租的两大条件是货币购买力与收入情况：从通胀情况来看，如果房价降、经济紧缩，房租必降。相反，如果通胀加剧，物价普遍上升，则房租价格继续上涨；另一方面，如果房租的上升幅度远远高于普通人的收入水准，则上升的房租就会遭遇南墙。如果房租低于实际收入，则房租有上升的空间，虽然不一定会上涨。

　　目前的情况是通胀预期居高不下，在通胀预期下，房东与中介联合试探租房者的压力底线。与投资性购房不同，房租计入CPI，成为居民消费指数的重要组成部分。通胀压力上升推高房租等物价，而物价上升进一步推高CPI，鸡生蛋、蛋生鸡的游戏没完没了。说到底，房租上涨是通胀之罪，关调控何事？

　　今年五六月间，多个重点城市的住房租金明显上涨。北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市房租涨幅超过10%，北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。此后北京房租价格继续上升，这一现象恰好与下半年节节上升的物价相对应，说明了通胀对房租的推升作用。

　　再来看收入水平。

　　房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的收益预期主导。消费品市场存在高中低端要求，租赁市场同样如此，不同的租赁房满足不同收入人群的要求，一旦房屋租赁高高在上，消费者只能闻风而逃。如果房租仍然高高在上，说明实际收入被低估。这与商铺的性质较为相似。虽然商铺价格也会产生泡沫，但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价，但最终要由商铺的购买者或者承租者买单。如果城市、区域的商业不发达，或者商铺区域位置不佳，就会沦为死铺，乏人问津，投资者不得不自认倒霉。

　　为了躲避高房租，一些低收入者通过合租群租将租金成本控制在每月1000元以下，甚至创造“蛋形蜗居”。这就是所谓的上有政策、下有对策，蚁民有蚁民的生存法则。然而，从明年2月1日起，我国将实施《商品房屋租赁管理办法》，规定出租房应当以原设计房间为最小出租单位，群租被禁止，而“蛋形蜗居”者自觉回收蛋居，生存空间越来越窄，低收入阶层不得不另觅他城。11月北京“蛋形蜗居族”的房租收入比达到百分百，这样的工资收入已经无法支撑在北京的生活成本。至于房屋租赁期内不得擅自提高租金等保护租客的条款，那只是摆设，只要缩短租期就行，或者房东三天两头带购房者、新租客视察旧居，就能让老租客知难而退。

　　调控房价如果见效，可以增加出租房，对租客有利。我国目前投资购房造成空置率居高不下，极低的使用效率是低持有成本、贫富分配不均的产物。按照国家统计局公布的数据，全国有1.9亿平方米房屋待售，以极保守的估计空置房有2000万套，可以解决7000万人的居住困难；再加上2010年保障房开工580万套，2011年达到1000万套，两年合计1580万套，以每个家庭3.5人计，可以解决5530万人的居住问题。所有这些住房如果不是虚无缥缈的政绩工程，将在明后年陆续释放，也就是说，有1.2亿人左右可以解决住房问题。

　　只要货币紧缩、持有成本提高、投资者退出，市场上可供出租的房子会越来越多，而不是越来越少。就冲着山西省公安厅查封的阳泉市原城区公安局巡警队队长关建军为首的涉嫌黑社会性质组织在北京等地的房产27套，就可以推知中国房地产空置率的现状。

　　房租上升曾被归罪于中间商，这是投机倒把思想余风尚存，而后又以市场名义归罪于调控与房产税，这是不谙投资市场规律、不顾常识的胡乱归罪。