北京卖地收入破1500亿 初尝“限地价”效果明显

　　“举牌喊价”方式正被综合评标所取代

　　“平民地王”的诞生为2010年的北京土地市场画上了一个圆满的句号。

　　12月21日，北京市土地整理储备中心宣布，中国中信集团公司以63亿元的价格竞得朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z15地块国有建设用地使用权。这一成交价格刷新了北京总价地王的纪录。

　　不同于以往的是，中信此次报出63亿的价格，相比于50.575亿元的底价，溢价率仅为25%。据链家地产统计，北京历史上所有总价超过30亿的高价土地中，最低溢价率也有约43%，在历次地王之中，溢价率更是没有低于90%的先例。因此，中信集团摘得的Z15地块以25%的溢价率，被冠以“平民地王”之称。

　　与此同时，随着昨天北京市大兴区3幅住宅用地成交结果的公布，2010年北京的土地出让金已突破1500亿元大关，达到了1516.58亿元。

　　土地供量超往年

　　根据北京市土地整理储备中心的统计数据，截至12月23日，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，土地出让金累计1516.5832亿元，是去年全年的163.4%。其中，经营性用地中的住宅用地成交71块，土地出让金共967.65亿元，以规划建筑面积折算平均楼面价为7368元/平方米。

　　不仅如此，在目前的北京土地市场中，还有26幅经营性用地正处于招标或挂牌的公示阶段，其入市时间也均在今年年内。

　　2009年全年，北京土地市场成交的地块为243块，土地出让金收入约928亿元；2008年的相关数值则更低，全年成交土地148块，土地出让金共计502.7亿元。

　　无疑，2010年对于北京土地市场来说，无论是供应量还是出让金收入，都是全面超越的一年。

　　北京中原三级市场部总监助理张大伟分析认为，首先，宏观调控之前北京土地市场的一波成交高峰为其今年的这一成绩奠定了基础。据北京中原统计，截至4月14日，北京共计成交67块土地，土地出让金达到了489.6亿元，也就是说26.6%的土地创造了32.3%的土地收入。

　　此外，尽管宏观调控后北京土地市场一度陷入低迷，但北京市国土局在四季度供应了大量住宅类地块。“二次调控后，北京在全国率先在四季度供应50块住宅类地块，大量的供应和成交也使得出让金出现明显上涨。”张大伟表示。

　　降低地价屡尝试

　　在政策层面上，中央级土地管理部门国土资源部今年以来对于土地调控的力度也是越发严格，除了设法扩大土地供应数量之外，还对于地价的攀升有着严格的管控。

　　如此背景下，北京的土地管理部门在今年开始了降低地价的尝试。

　　以往“举牌喊价”、更易推高地价的挂牌交易方式在住宅供地市场越来越少见，综合评标的招标方式成为主流，这一方式不再强调价高者得，需要综合考虑开发商的企业资质、开发方案等。

　　据“链家地产”市场研究部统计。在2010年1~4月北京成交的37块经营性用地中，挂牌出让的土地为31块，招标为6块，招标比例仅为16.22%；5~12月份，北京出让及成交的86块经营性用地中，挂牌出让27块，招标出让59块，招标比例猛增至约68.6%。

　　特别是居住用地招标出让的比例，由新政前的不到6%猛增到新政后的82.35%，占比增长近70%。“链家地产”市场研究部认为，新政后土地入市的方式明显转型，体现了政府在对待土地收益方面的态度发生了一定的转变。“以招标为主的土地出让方式，可以说是为平抑地价提供了基础条件。”

　　除此之外，为了防止土地以过高的价格成交，北京土地管理部门还进行了多种新的尝试。例如提出“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性租住房面积”等土地竞买方式的试点。

　　今年11月18日，顺义张镇居住（地块一）项目用地，经过竞标单位117次竞价之后顺利成交，这是首块以“限地价，竞政策性租赁房面积”方式成交的居住用地。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，在土地价格偏高已经为市场普遍关注之时，“限地价”无疑是有效控制土地价格最直接的方式，而“竞政策性租赁房面积”则可以巧妙地增加政策性住房供应量。虽然新方式试水也遇到流标等问题，但若仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，土地市场的调控效果可能不会很明显。

　　“如若‘限地价，竞政策性租赁房面积’等抑制土地价格上涨的出让方式今后被广泛推广和使用，未来‘地王’可能将不复存在。”张月如是说。