新江湾城土地交易:地价房价均被透支地王频易主

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　新江湾城近两年可谓风生水起，不仅地王频现，地价节节攀升，每一次拍地都是群雄逐鹿。记者简单盘点了新江湾城地区拿地时间表。

　　地王频现

　　最初在新江湾拿地的公司是合生创展，2005年1月12日，新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海“地王”，虽同为朱孟依旗下的公司，但合生创展和珠江投资一直是由两套人马独立经营，合生创展是在香港的融资平台，而内地的拿地渠道则是通过珠江投资，珠江投资中标上海“地王”令整个中国地产界为之注目。

　　然而在珠江投资中标仅过去7个多月，珠江投资便已经面临着资金困窘甚至被“合并”的境地，珠江投资在C1地块的项目为新江湾城一号，当时一期项目也受牵连而停工。

　　2006年，华润置地的出手再次让市场轰动一时。华润置地联合其境外子公司经过176轮竞价，从凯德置地、万科等5家实力竞争对手处“虎口拔牙”，以15.41亿元高价购得总面积达144247平方米的新江湾城C2地块。其楼板价加290元/平方米的配套费用，开发成本高达6957元/平方米，该价位高出合生珠江2005年购地时的楼板价每平方米近千元。目前华润置地在C2地块已开发橡树湾项目。

　　到了2007年，绿城集团和新加坡仁恒在新江湾城拿到2幅住宅土地，也正是那一年，新江湾城掀起了疯狂的序幕。

　　2007年6月绿城集团经过与10余家境内外开发商的角逐，以12.6亿总价、12509元/平方米楼板价，将新江湾城D1地块收入囊中，“楼板价”已超过前两次出让的近一倍。

　　2007年11月，业内瞩目的新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元/平方米。绿城以12500元/平方米的楼板价拿下D1地块仅隔4个月，新江湾城地块的成交楼板价上涨幅度高达60%；而自2005年合生创展以5600元/平方米的楼板价获取新江湾城C1地块至今，也不过2年多时间，成交楼板价的涨幅更是高达257%。

　　2008年上半年，有消息披露绿城中国的宋卫平一直在为新江湾城D1地块找合作伙伴。并通过中介接洽美联Wachovia Securities　，希望出售上海D1地块的部分股权以套取高达数亿元的现金。后来，鉴于美国次贷危机引起的金融市场动荡，合作未能成立。拿地超过一年半，依然处于地基阶段。

　　地王割肉出局

　　就在2009年初，绿城将该地王转让给了九龙仓旗下公司，但初步测算，绿城转让地王较竞得价已割肉约3000万元，这是业内公开的秘密。

　　2008年，铁狮门以67.517亿元获得F地块，将其他众多角逐对象挡在门外，被认作是政府对铁狮门定向卖地，以期望铁狮门深入开发新江湾地区，带动区域经济。

　　2009年，新江湾城土地拍卖又来了一次高潮，这一次戴上地王头冠的是中建地产。

　　2009年12月23日，新江湾城C6地块正式开拍，C6地块尚未开拍时，就已经吸引了包括绿地、中海、保利、华润、金地、招商、万科、香港新鸿基、和记黄埔、新加坡仁恒等几乎全部房地产巨头到场。最终中建以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元/平方米，溢价率为117%，并成功加冕为当时的全国单价地王称号。

　　到了今年，新江湾地区的2幅土地都迎来了本身的主人——新江湾城一级开发商上海城投的关注。新江湾城F区加油站地块为商业用地，由上海城投和中国石化联合摘得。整个C4地块被上海城投以11.0833亿元摘得。

　　观察近几年新江湾城板块土地交易情况发现，几乎所有地块都是市场最热的时候推出，导致地王频出、地价节节飙升，同时也压缩了开发商的经营空间。目前，由于没有实质性利好支撑，人口导入及其他相关配套也明显落后于其他成熟社区，新江湾城板块地价和房价均有一定程度的透支。同时，板块内经济适用房的规划建设也使得新江湾城板块的定位产生了一定的负面影响。因此，随着调控政策的逐步加深，高价拿地的开发商资金链趋紧，地王频繁易主也就在所难免了。