“高价地块”频出调控之手毫不放松

　　庞东梅

　　记者庞东梅临近年末，各地土地市场继11月成交量活跃之后，继续呈现供需两旺的“火势”，并且有持续走高的迹象。“高价地块”的频出，为土地市场再添“火气”。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年最后半个月12个城市仍将有1138公顷地块要出让，各地土地市场将进入冲刺阶段。

　　自从11月份以来，部分城市“高价地块”的重现，成为近期土地市场上的一大特点。武汉、杭州、温州、南京、广州等多个城市都不乏“高价地块”的身影。12月，全国多个城市“高价地块”争夺之战并未停歇，反而向高溢价率迈进。虽然从这些地块来看，大多都具有一定的特殊性，地理位置较为优越几乎是他们的“共性”，但是从市场来看“高价地块”带动周边房价的趋势有目共睹。因此，这一现象迅即引起各方的强烈关注。

　　国土部19日发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

　　为何在当前房地产宏观调控不断加码的背景下，当前的土地市场“高价地块”仍然频频出现？

　　从房地产开发企业的资金来看，“高价地块”的出现，意味着房地产开发企业资金链虽然面临压力，但是并未出现“断裂”的危险。国家统计局公布的数据显示，前11个月房地产开发企业本年资金来源同比增长仍达到30%以上。虽然定金及预收款在国家的宏观调控下保持着较低增速，但是企业自筹资金的增速仍保持着较高增速，利用外资的增速较以往则大幅提升。这些都意味着房地产开发企业仍然“不差钱”。此外，从一些大型房地产企业公布的信息来看，企业业绩仍不错，而去年“火爆”的房市也早已让房地产开发企业赚得“盆满钵满”。

　　由于看好未来房市，对个别地块的争夺，催生了“高价地块”的回潮。在国家的宏观调控下，意在遏制投机型需求、遏制部分地区房价过快上涨的“一揽子”政策尽管效果显现，但是从长远来看，我国面临着城镇化推进、土地资源稀缺等诸多因素，都使得房地产开发企业对房市前景看好，客观而言，持续投入开发是企业生存和成长所必须。在经历了一段时间的房地产调控之后，对土地需求的释放也是房地产企业高价拿地的因素。

　　此外，今年以来我国加大了土地市场的调控力度，土地供应在上半年受到了“挤压”，进入11月份土地市场供地的“井喷”，包括一些“核心”地块的推出，给“高价地块”的诞生提供了土壤。

　　距离“十一”前后房市宏观调控再度加码不过两月，当前房市“量价齐增”已经在考验房市调控效果。土地市场上“高价地块”重出江湖，无疑又给房屋市场带来了新的压力。在“高价地块”的带动下，再加上临近年底土地供应的增加，很有可能会造成地价价格大幅上升，为未来房价的快速上涨埋下伏笔。

　　国土部在此时出台文件抑制少数城市地价过快上涨趋势，无疑具有重大意义，体现出此轮房地产宏观调控“露头就打”的特色。面对市场波动及时调控，防患于未然，将有利于稳定土地市场和房屋市场，巩固已经显现的房市宏观调控效果。

　　尤为值得关注的是，此次通知再次强调打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为。在此之前，国土部第三次约谈违法用地较为严重的12个市县主要负责人，“问责制”的落实，已经给一些地方政府头上悬上一把“达摩克里斯”之剑。

　　实际上，今年以来国土部对闲置土地的打击力度从未放松，除了加强原有政策的执行力度外，今年各地上调土地增值税预征率，无疑也增加了囤地的成本，对于抑制部分房地产开发企业的“捂地”冲动将发挥一定作用。

　　然而，我们也看到，尽管相关部门不断下发通知严厉打击闲置土地，但是为何囤地却屡禁不止？此次再次强调对囤地炒地闲置土地的打击，究竟会起到何种作用？

　　一方面，地价的飞速上涨是部分房地产开发企业“捂地”的一个重要因素。近年来飞速上涨的地价和房价，使得“囤地”，高额利润吸引了部分企业甘冒政策风险。

　　另一方面，“土地财政”使得一些地方政府对囤地“睁一只眼闭一只眼”。虽然我国早有规定，土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。但是由于地方政府的财政收入很大一部分来源于卖地，这项政策在执行中往往大打折扣。一些房地产开发商更是打政策“擦边球”，土地闲置五六年仍无人过问的现象并不少见。此外，在当前存在的闲置土地中，很大一部分离不开当地地方政府的自身原因。

　　从这些原因来看，此次再次强调对闲置土地的打击，必然进一步加大囤地企业的压力。但是也要看到，在当前土地财政模式尚未改变，再加上地价上升的背景下，此次措施的效果如何，还需要时间的检验。