进入加息周期楼市压力由量变到质变

　　个贷100万元20年，两次加息后月供多支出近270元

　　唐文祺

　　年内第二次加息，终于在市场预期中“尘埃落定”。中国人民银行决定，自本月26日起，再次上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点。对于始终处于风口浪尖的房地产业来说，一旦进入加息“通道”，意味着无论对于个人购房者或房地产企业来说，未来资金投入成本加大是显而易见的。

　　这已是今年第二次实行加息。在此之前，央行已于10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。经历此次加息调整之后，一年期存款基准利率由2.50%提高到2.75%，一年期贷款基准利率由5.56%提高到5.81%。

　　以一套贷款总额100万元、贷款年限20年的房产为例，此次加息之后的5年以上贷款利率为6.40%。如果按照首套购房以基准利率计算的话，购房者每月月供支出7396.98元，累计总利息支出775275元，与10月份加息之后相比，每月仅多支出151.67元。不过，如果与10月份加息之前相比，在2次加息之后，购房者的每月月供需多支出267.24元，总利息则需多支付64137.55元。

　　这一差距在“二套房”的购买者中继续扩大。北京中原地产提供的数据显示，如果按照购买第二套房执行利率实行换算的话，仍然以上述房产为例，在基准利率上浮1.1倍之后，2次加息之前，每月月供为7473.4元，总利息支出793616.89元。但自12月26日起，每月月供上升至7777.02元，总利息付出为866485元。在月供上，两者之差为303.62元，但累计至总利息方面，却比2次加息之前多支付72868.11元。

　　此次加息之前，央行已在年内持续6次上调准备金率。北京中原地产分析师张大伟认为，在提高存款准备金率的情况下，无论对购房者贷款还是开发商资金压力均形成影响。加息造成的直接后果，更倾向于对购房者形成心理压力。

　　除去个人购房者之外，直面加息影响的还有房地产企业。《第一财经日报》记者询问了几家开发商，一家大型房企相关负责人认为，如果在自有资金充足的情况下，加息并不会产生太大压力；但是如果资金来源以银行贷款为主，“会有一定影响。”他称。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，从当前的经济形势来看，明年仍有加息预期。“整体会有3~4次左右的频率。”他表示，从长远来看，加息对于房地产企业的影响不容小觑。“一旦进入加息通道，对于房地产企业的资金成本会构成直接压力，应该尽早开始做财务规划。”

　　“我们曾经做过一个统计，今年整体房地产企业的负债率仍然处于高位，行业总支出与总收入进行比对之后的盈余资金量，与2008年相比并没有太大差距。”陈晟指出，加息不应该单独罗列出来讨论影响，对于房地产企业而言，在资金获取成本越来越高的趋势之下，加上可动用资金的紧缩，综合各项因素会导致企业资金压力进一步加重。“对于小型房地产企业来说，财务安全线的设计尤其需要注意。”

　　上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，当前2次加息的总体幅度并不大，如果要有实质性调控楼市的话，“累计加到2007年时的利率水平，可能会对房地产企业有更为明显的影响。”但在当前，这一加息举措更倾向于信号意义。