加息效应叠加 楼市渐向买方市场偏移

　　证券时报记者 杨 晨

　　本报讯央行决定自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，住建部也将个人住房公积金贷款利率上调了0.25个百分点。分析人士普遍认为，央行选择这一时间再次加息，主要是为管理明年通胀预期铺路，由于本年度两度加息，其叠加影响将会影响明年房地产市场的开发与投资需求，并逐步向买方市场偏移。

　　由于此次加息临近年底，而年初通常为以按揭贷款为代表的一部分存量贷款重置利率的时间点，年底加息意味着对部分存量贷款的影响将在明年初马上体现，也就是说2011年房贷将要按今年两次加息后的利率进行支付。按100万元10年期贷款等额本息还款法计算，如果是首套住房，5年以上贷款利率由10月20日之前的5.94%提高到6.40%，那么月还款将由11071.94元增加至11303.98元，每月多还232.04元；如果是二套住房，利率须上浮 1.1倍，5年以上贷款利率由10月20日之前的6.53%提高到7.04%，月还款将由11370.07元增加至11631.47元，每月多还 261.40元。有分析人士认为，每月增加200余元房贷，对工薪阶层而言负担并不算轻，这将会影响部分购房者的需求，也会在一定程度上抑制房地产投机。

　　合富置业首席分析师龙斌同时表示，加息对房地产市场的间接影响更为深远。更确切地说，加息是一种政策信号，会影响购房者的心理，也会影响开发商对明年资金成本增加的判断。世联地产深圳区域总经理朱敏认为，加息导致开发商融资成本加大，心理预期的改变可能会影响后续策略的改变。“温总理昨日表示有信心让房价回到合理水平，这也是一个信号。今年二次加息选择的时间令市场比较意外，但其实大家对加息早有心理准备，只不过时间比预期的早了点。前几天北京再次出现通宵排队买房的情况，因此本次加息选择的时间点还是释放出了一些政策信号，对楼市心理预期影响较大。”有资深人士如此表示。

　　不少分析人士认为中国已进入加息周期，预计明年还将有4至5次的加息过程。龙斌表示，根据观察，如果加息累计达到2个百分点或以上，将对房地产将产生巨大冲击。比如 2007年期间贷款利率一度超过7%，当时需求得到了抑制，楼市跌到冰点。不过，他指出，目前的情况与2007年有很大不同，当前流动性更强，而且受几轮调控政策影响，当前刚性需求买房者居多，因此加息对楼市的影响很难预计。

　　对来年房地产的走向，朱敏表示“看不清”。“从加息以及温总理的讲话来看，未来政策将从严。但另一方面，央企又在疯狂拿地。所以未来楼市走向很难说，需要观察。”她说。

　　中国社科院研究员易宪容认为，明年如果CPI超过4%，还会有再度加息的可能。同时他认为，此次加息不仅表明央行反通胀决心，对房地产调控也有积极作用，他预计在此时加息预示着明年房地产税一定会出台。

　　央行加息前后居民房贷还款一览表（单位：元）

　　购房情况 贷款额 执行利率 月供 总利息

　　首套房 １００万 基准利率 １０月２０日加息前 ５．９４％ ７１２９．７４ ７１１１３７．４５

　　１０月２０日加息后 ６．１４％ ７２４５．３１ ７３８８７４．７４

　　１２月２６日加息后 ６．４０％ ７３９６．９８ ７７５２７５

　　与之前差 ０．２６％ １５１．６７ ３６４００．２６

　　２次累计 ０．４６％ ２６７．２４ ６４１３７．５５

　　八五折 １０月２０日加息前 ５．０５％ ６６２７．２１ ５９０５３０．３３

　　１０月２０日加息后 ５．２２％ ６７２１．６９ ６１３２０６．４５

　　１２月２６日加息后 ５．４４％ ６８４５．０３ ６４２８０７

　　与之前差 ０．２２％ １２３．３４ ２９６００．５５

　　２次累计 ０．３９％ ２１７．８２ ５２２７６．６７

　　二套房 １００万 上浮１．１倍 １０月２０日加息前 ６．５３％ ７４７３．４ ７９３６１６．８９

　　１０月２０日加息后 ６．７５％ ７６０３．６４ ８２４８７３．６２

　　１２月２６日加息后 ７．０４％ ７７７７．０２ ８６６４８５

　　与之前差 ０．２９％ １７３．３８ ４１６１１．３８

　　２次累计 ０．５１％ ３０３．６２ ７２８６８．１１

　　说明：２０１０年１０月２０日、１２月２６日，央行加息两次后，以贷款额１００万、贷款２０年计算