连云港往事：“价格屠夫”恒大地产错过2009年低价时期，二三线城市地价翻1倍

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云 刘翔/文

　　随着国家调控，房地产行业的拼杀战场已从一线城市，逐步转向二三线城市。房地产行业的战略转移，使二三线城市的地价也开始水涨船高。

　　连云港市科教创业园区建设管理委员会相关人士透露，连云港市2009年以80万/亩的价格将某地块出售给恒大地产，但恒大没拿。2010年，恒大则以每亩160万的价格拿下，多付了一倍的钱。

　　12月11日，在深圳举行的住交会上，恒大本来能够以80万/亩的单价在连云港买到1000至2000亩土地，最终，却只能以双倍的价格购地500亩。

　　时隔一年，地价翻番，购买面积却降低一半多。相比过去某些二三线城市地方政府的“低姿态”，如今形势已经完全逆转。

　　“价格屠夫”低价拿地模式难再续

　　据上述人士表示，恒大、融侨等房地产企业均在连云港拿地，而恒大进入较早，在2009年时就开始了谈判。

　　恒大开始希望将科教创业园当做郊区土地，给予较低的价格，圈下大规模的地块，但是当地政府负责人对此模式不认可。

　　迫不得已的情况下，恒大已错失2009年底低价拿地的机会，又看到融侨等一大批房地产企业进入，恒大不得不以较高价格拿下区区500亩地。

　　定位于二三线城市，在这些城市以超低价拿地，然后快速开发，迅速销售，是恒大一直以来的发展模式。

　　恒大的拿地计划还在不断扩大。根据中国指数研究院数据显示，在其二十家重点监测企业里，11月份，恒大单月拿地713.22万平米，成为本月拿地最多的企业。恒大地产一位负责人介绍，恒大地产的土地储备，可以满足集团未来5年的地产开发。

　　恒大地产近半年来，全国拿地1264.81万平方米，拿地成本为78.91亿元；而万科集团近半年来拿地1329.49万平方米，略高于恒大地产，但拿地成本高达378.51亿元，数倍于恒大地产。

　　此番在连云港买地，价格翻倍，面积也大大缩水，可谓是遗憾颇多，“价格屠夫”的威名大打折扣。此外，值得注意的是，恒大超低价拿地开发的模式，或将难再继续。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，二三线城市成为新的房地产行业搏杀战场是毋庸置疑的，但随着这些城市的发展，地价不断攀升，类似恒大的这种“低价拿地，迅速开发”的模式很难继续。

　　奥特莱斯扎堆大城市，新搏杀转战商业地产

　　地方政府的土地财政一直受到各界质疑，不断紧缩的土地政策，收紧了地方财政的“口袋”。而商业地产的开发，不仅能在未来拉动区域经济，还能够创造税收，为不断紧缩的地方财政寻求新的出路。

　　首创集团总经理刘晓光认为，进入商业地产没有错，住宅产品完成销售就完事了，但是商业地产的后期收入很多。

　　去年末，首创置业在广东佛山取得的土地也选择了与奥特莱斯集团合作。其中，佛山项目建设规模约为122万平方米，奥特莱斯及其他商业约20万平方米。

　　该类住宅地产开发与商业相结合的模式，不仅使地方政府在出售土地时取得财政收入。长久来看，奥特莱斯项目所带来的税收收入也会源源不断。

　　此外，商业地产的开发能够对区域经济的发展起到带动作用，而恒大的纯住宅开发，已经不被地方政府所认可。

　　目前，由于各路资金的追捧，奥特莱斯在主要城市已隐现“扎堆”现象，而在二三线城市，奥特莱斯还是很少被人触及的。

　　以北京为例，除燕莎、赛特两个已开业的奥特莱斯，首创的房山奥特莱斯正在开工，今年底机场高速附近的斯普瑞斯奥特莱斯即将开业。截至2012年底，北京市将拥有至少四个奥特莱斯。

　　当然，奥特莱斯项目的引进需要考虑到地区经济的发达程度，并非所有城市都适合引进奥特莱斯模式。

　　除了引进奥特莱斯，刘晓光认为，地产公司进入商业地产的范围还要扩大，不光是商业地产，有的是教育地产，有的是旅游地产，甚至有的是工业地产。

　　各种其它地产形式与住宅开发相结合，会是未来房地产行业发展的新模式。不仅解决地方政府对土地财政的依赖，在区域经济发展上也有促进作用。

　　诸如首创这样可以捆绑奥特莱斯，给地方新城做商业中心，同时可以换取低价的住宅土地。再如宝龙这样专做城市次中心的商业地产，以换得住宅用地。

　　恒大和碧桂园这样低价、大盘圈地的模式，在二三线城市土地资源紧缺的情况下，已经不再受欢迎，预计在未来2-3年内，将受到比较严峻的挑战。