房地产：市场分化 刚性需求旺盛

　　华泰证券鱼晋华

　　近期，我们对南京市房地产进行调研，走访了部分有代表性楼盘，以及当地的代理销售机构。

　　总体调研结论如下：

　　9.29二次调控后，虽南京整体市场仍处于调控压制之中，但刚性需求为主的楼盘已先于改善型楼盘成交量有所恢复，例如处于江北区域的天润城日均来访量由7月的30人次/天已上升至11月份200人次/天，威尼斯水城日均来访量由7月份的20人次/天上升至100人次/天。

　　刚性需求为主的楼盘表现较好，一方面与政策边际效应递减有关，另一方面与南京市的增量人口结构有关。南京市增量人口主要是两类：一类是每年新增毕业生，这主要是由于南京本地高校聚集；另一类是由周边城市进入南京的外来人口。以上两类新增人口购买力相对本地人口相对较弱，因此80%的人群会选择进入二手房市场，以及一手房市场中位置相对较偏，或者户型较小的，总房价较便宜的房源，推动刚需型楼盘的成交恢复。并且随着三号线和一号线西沿线的开工，江北区域发展提速，推动了更多的刚性需求寻求在房价相对便宜的江北买房。

　　改善型楼盘回暖乏力。9月29日二次调控后，河西区楼盘开盘后当月的去化率由之前40%下降到30%，来访量8-10月工作日20-30批，周末100批，下降至11-12月工作日10批，周末50批，来访量下降接近50%。

　　改善型楼盘的销售低迷与09年的疯狂密不可分。09年的大规模成交已是提前预支了未来的需求，使得改善型需求的增速下降，以河西区为例，目前入住率仅为40%-50%；另一方面，全年供应最低点为3月份，进入3季度后推盘量增加，供应增加后也使得去化速度逐步放缓。

　　土地市场下半年重新活跃。截止2010年12月20日，南京市土地溢价成交占总成交的比例为60%，超过09年的57%，在我们对南京本地上市公司的调研中，大多数公司也表示出对未来市场的乐观，表明将适时参与土地市场交易。