分析师在线 房地产板块：能否进可攻 退可守？ 2010-12-28 10：00

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    房地产板块：进可攻 退可守？

    罗晓芳（主持人）：我们今天讨论地产股，方焱先生我们非常想知道，目前您对地产股是一个什么样的态度？为什么是这样一个态度，我知道您最独立的见解，最有意思的见解，往往在地产股低迷的时候您反其道而行之，和大部分地产分析师研究员看法都不太一样，经常首创性会说大家要解放思想，超配地产股，08年底您就是这种观点，结果在09年取得非常好的成绩，那么在现在这个时点你怎么看地产股？

    方焱：地产股估值较低

    方焱（国信证券房地产行业首席分析师）：现在地产股确实经历了第三次估值比较低的时候，我们做了这么多年研究，当时第一次比较低的时候是在05年，当初也是上海房价上涨调控开始，那个时候地产股市盈率大概也是10倍，所以那个时候我们也是比较率先看好地产股，当时我记得我写了最有影响的就是万科的一个深度报告金地的，到北京、上海、深圳三地路演，当时基金根本不看好地产股，那个时候万科，现在回过头来找报告，当时预测都是很精准的，就对万科未来的发展，那么地产股第二次估值比较低是08年底，当初也是中国为了应对这个全球的金融危机，对房地产180度拐弯，减税、降息幅度非常大，那个时候大家都是弥漫着一股悲观的气氛，我认为机会快到了，所以那个时候我就旗帜鲜明的说要解放思想，当时地产股估值可能就是平均在11倍多一点，那现在进入目前这个时点，这个10年年底，地产股又到了估值比较低的时候，很多地产股估值也就是大概12倍左右，比08年底稍微高一点，从绝对估值来看呢，折价在20%以上，所以也就是说进入了第三个估值比较低的时候，那这个时候，我们对地产股怎么看，我们确实认为未来的地产股走势，说再想延续06、07年那么一波非常大的牛市，09年一波半年以上小牛市，可能在10年看不到，但是10年地产股投资机会肯定比今年好，因为11年未来会面临着很多一些变化，当然也有有利的也有不利的，对地产股而言，影响他最大的是宏观政策，以及房地产调控政策，那未来我们认为房地产调控政策肯定还是会延续今年的一个力度。在未来一到两个季度说加码也不太可能，就维持这个力度。房地产一个销售呢，我们预计明年也会比今年好，价格也会保持向上的态势，总体看我们认为明年由于大家对地产股认识慢慢也在改变，过去认为投资地产股非得要等地产股跌下来了，价格跌下来了，房价跌下来了我才敢买，那现在地产股估值已经很低，而房价因为过去几年超额发这个货币，全球流动性过胜，国外资金都在往中国涌，那国内过去五年，信贷投放是将近30万亿，明年又是7万多亿，这么大的信贷投放，未来房价向上涨是非常大的概率事件，所以现在很多投资者慢慢也认识到房价下跌几乎不可能，而我们的宏观调控又没有使房地产业绩产生下滑，你看今年的销售，去年年底大家认为今年肯定不好，但今年销售形式，我们从销售收入增长来看，今年大概增长20%以上，我们销售量增长只有个位，房价上的更快，去年我们是4.4万亿销售，今年大概在5万亿，我们看到龙头企业今年销售业绩也是跌创新高，也就是未来这些龙头企业，全国性龙头，区域性龙头，他们增长非常高，并不因为调控伤害他业绩层成长，所以很多基金，特别是私募先知先觉，春江水暖鸭先知，他认识到这个调控不可能伤害到房地产或者未来业绩成长，因为房价下跌，这基本上不可能的事情，所以他们在上周悄悄的加仓地产股。

    罗晓芳：好，刚才方老师给我们透露，这私募在上周开始悄悄加仓地产股，实际上最近也是经常参加一些业内策略会，每次策略会的时候我非常关注哪场次人多，哪个场次人少，场次我发现有一个规律，11月份我参加策略会，在房地产那儿，听报告的人比较少，到12月份我发现人多了，我也在翻您以前的报告，10年6月份报一个报告，当时题目是政策阴霾仍在翻转仍需时日，现在您好像有一些改变了，就认为现在应该说是布局的一个时候了，但是您的观点和大部分研究员，房地产行业研究员还是有些不同，其他研究员很多都认为房地产机会在明年下半年，您认为明年上半年就会有机会，这几点您和其他观点不一样，我们先来一条一条分析，比如说对房地产有哪些阴霾，我们觉得第一大阴霾可能就是加息，我知道在平安夜的时候公布了加息，又是0.25个基点，那么投资人觉得其实0.25个基点，可能对一些购房人来说这个负担并不是太重，但是大家会觉得有一个问题，就是一旦进入加息周期，明年会不会不停加息，最多会加到多少，那么它的上限会是多少，比如说如果连续加息的话，那么对地产股会不会是一个非常大的压制，这个您能不能先跟我们谈一谈您的观点？

    方焱：即使再加息1.25基点 对地产影响也有限

    方焱：房地产行业确实对加息比较敏感，当然就是说在每一轮加息周期刚开始的时候，加息对整个行业无论是开发商成本，还是购房人负担影响都是比较小的，每次加息我们现在都是0.25个百分点，0.25个百分点，对我们购房人负担平均影响也不到2个点就是增长啊，那么对开发商的一个资金成本的增长来看呢，增加来看也只有1个点多一点，那我们测算了一下，做了一下敏感性分析。

    如果11年我们继续加息100个基点左右，这个对整个行业影响我们也做了一下敏感分析，大概对开发成本影响在6.8%，那么对整个房地产板块的一个业绩影响大概影响2分8厘还不到3分钱，房地产公司业绩下降幅度比较小的，另外从购房人来看，平均那个购房成本累计增加也只有7.2%，还是比较小，只有当我们加息，如果加到，如果是房地产贷款利率加到7%以上，可能会对房地产消费产生比较明显的抑制作用。

    罗晓芳：您认为实际上就算是加息整个加息，连续加息一次0.25%，加的4、5次，实际上对于房地产公司资金来讲并不是特别大的压力？

    方焱：不是特别大。

    罗晓芳：并不构成特别大的威胁？

    方焱：对，因为我们算了一下，加息一百个基点以上，对整个房地产板块一个利息负担的增加，大概也就是40多亿，40多个亿相对于他的开发面积还有他的一个投资，那简直是微乎其微的，可以说每买一平米房子，成本可能增加几块钱非常小。

    罗晓芳：好，第二个我们再来看对于房地产第二大威胁，非常重要的就是说政策，那么这个政策应该说调控政策前所未有，那么您觉得在明年这个政策会是一个什么样的态势，假如继续不松动继续是这个高压政策的话，房地产公司会不会受到影响，那么如果适当放松的话又会是一个什么样的后果呢？

    方焱：我判断明年的政策趋势总体还是会保持今年这个力度，那么未来一个政策的变化呢，主要看房价，如果房价是一个温和的上涨，那么这个力度可能就不变，假说如果房价上涨幅度过大，那么有可能还会加码。

    罗晓芳：有可能会加码，好，我们再来比较一下，目前房地产公司他的一个优势，就整个行业比起其他行业来，他市盈率究竟在一个什么样的位置，那么这个我们也有一个表格，我们可以来放出来看一下，就是说整个房地产2011年一个动态PE来看，那他跟其他行业比较，究竟有多大一个区别，我们来看一看。好，那方老师给我们讲解一下这个表吧。

    方焱：从整个证券市场来看，就是11年的动态PE最低的可能就是地产和金融。

    罗晓芳：最低是金融，我们看到最小柱子就是金融。

    方焱：对对对，排在倒数第二就是地产。

    罗晓芳：深蓝色柱子就是地产。

    方焱：对，排在倒数第三就是采掘，地产我们测算一下，明年动态PE，很多都在8倍、9倍，比如万科明年可能将近一块钱的业绩现在8块多，那就只有8倍，而且他们的业绩所得非常强，就是不会存在未来业绩下调的风险。

    罗晓芳：为什么呢，您认为业绩的锁定非常好？

    方焱：因为今年大部分房地产公司销售非常好，万科超一千亿，我们保利今年也会超600亿，它的销售成长非常快，今年我们测算一下，保利今年业绩增长，它的预售房款保证明年业绩规模非常大，比如万科，他去年有将近300亿，今年销售一千亿，可供结算房源有1300亿，那今年大概只要结算480多亿就能满足今年6到7毛钱的业绩，也就是还有将近八九百亿销售结算在明年，所以明年一平米不卖他的业绩成长都很好。

    罗晓芳：但是现在大家很多人都比较担心，就是说他虽然业绩锁定的比较好，但您认为他在资金方面会不会有一些压力？

    方焱：资金方面压力没有大家想象那么大，对于很多一些龙头，全国龙头、区域龙头，实际上他们资金状况比我们想象要好，主要原因房地产销售非常快，而另外一方面就是这个土地市场，土地市场整个土地批的速度还是比较慢，所以他们在土地这个消耗资本金这个方面还不是太多。

    罗晓芳：还有一点，就是说您认为明年这个销量会上升，认为销量上升是个大概率事件，为什么有这么明确的看法呢？

    方焱：2011年销售上升是大概率事件

    方焱：我认为明年还是从销售金额上升是一个大概率事件，就像今年一样，销售量按平米计算销售量可能有些略有下滑甚至是个位数的增长，但明年也会延续今年这个态势，就他至少量的成长，销售量按平米来算没有销售金额那么快。

    罗晓芳：那么基于以上观点，您认为现在到了左侧建仓的时候了，而且觉得应该布局一个反弹，为什么您还是只看反弹不看反转？

    方焱：建议左侧建仓 逢低买入 布局反弹

    方焱：这主要是跟整个大势连在一起，明年整个证券市场还是面临很多不确定因素，所以在整个大势不能非常看好情况下，我们很多板块也不能一花独放，所以我们对地产股盘，明年会有不错的反弹机会，主要理由从政策面不可能在目前环境下不可能再加码，只要房价保持目前这个态势，另外上市公司业绩锁定性，锁定性成长型非常好，他估值也很便宜，还有整个机构配置非常，无论是公募基金还是私募基金，保险对地产股配置都比较低，往往配置比较低的时候，地产股它容易获得新资金的亲睐。

    罗晓芳：好，这儿还有一个表格，就是07年以来基金对地产配置比例变化，我们再请导播把这个表上上来，我们看一下，实际上看的比较明显，就是说确实你看，这个现在很低现在配置，到了一个什么样的低的程度？

    方焱：现在基金对地产的配置，大概只有3.5个百分点，这个还是按整个基金的一个资产，如果按照基金的考虑他的有效仓位，就是按照他的股票市值来看可能更低，因为我们基金仓位都不可能100%，很多只有80%，有一部分还在满载，如果仅仅是按股票市值来算地产配置更低。

    罗晓芳：历史上最高是什么时候，我看这个表上09年。

    方焱：对，09年中和07年二三季度都是非常高的。

    罗晓芳：对，07年08年都是非常高，09年最高。

    方焱：那个都达到平均8到10个百分点，配置非常低，就是超配的。

    罗晓芳：看来这波地产股大跌，之前大调整跟基金减仓，大幅减仓是非常大的关系的。

    方焱：是是。

    罗晓芳：所以您认为目前仓位比较低，所以未来才有增仓的空间？

    方焱：是，就是首先对这个行业配置比较低，另外就是基金在这一轮，从3100多点下来也有一些减仓行为，现在他们整体仓位在下降，但下降到一定时候，他肯定会寻找一些更有吸引力的品种，我认为金融地产可能会成为很多新资金，首选的对象。

    罗晓芳：可能会成为新资金的池子，大家很流行说池子这两个字，我们想看看我们具体策略，对一些具体公司我们怎么看，我们知道实际上招保万金，这四大我们都知道确实全国性地产公司实力非常雄厚非常有代表性，您对这些主流大的地产公司什么态度？

    方焱：对全国性龙头，也会出现一些分化，我们看到今年成长比较快的这保招万金里面，一个是保利一个是万科，他们成长速度大概在50%以上，像万科从600亿到1000亿，保利从400亿到600亿，到都成长50%以上，其他招商地产和金地相对慢一些，所以全国性龙头也在分化，这个主要和它每个公司战略以及他政策的把握有很大关系。

    主持人：您觉得这些可能是标准配置，或者比较保守的配置，可以配置这些是吗？

    方焱：往往大的品种，就全国性的龙头呀，往往是大资金配置的首选，因为他相对流通性比较好，适合大资金进出，但往往在市场刚刚启动的时候，可能更多是二三线地产股先启动。

    罗晓芳：对，你有一个观点认为可能一线公司成长已经告一段落，接下来可能要把目光转向一些区域性龙头因为像我们国家部分一些城市成交量会赶上或者超过京沪深目前交易量，所以您看好一些中西部一些像重庆、武汉，或者说成都，包括像新疆乌鲁木齐这些城市的一些地产商的机会，那么从微观层面上，您认为区域性有更好的成长型，就算地产股有行情，可能行情在区域龙头上，能不能再详细谈谈？

    方焱：是这样的，就是从中国房地产发展的这个未来的一个态势，就未来10年，中国房地产的发展，肯定跟过去10年不一样，过去10年我们主要是沿海这些城市高速发展，这些城市房地产的价格也是率先达到相对高位那未来十年，中国房地产随着这个经济结构的转型，产业的转移，我们中西部所有省份城市都会有一个比较大的发展，那我比较看好像中西部一些区域性的中心城市，像武汉、西安、昆明、重庆、成都，这些在未来都会他从房地产一个成交量和成交金额都可能会赶上京沪深这么一个水平，那么如果在那些城市，项目比较多或者积极参与这些城市发展的一些公司肯定会获得更高一个发展。

    罗晓芳：对，我知道您实际在09年的时候当时推荐过中天城投，中天城投就有非常大的涨幅，大概涨了200%多。

    方焱：中天城投当初从08年底将近3块钱如果下来三块钱，现在是14块钱，将近5倍吧。

    罗晓芳：5倍，那就是涨了400%多。

    方焱：对，它在09年是地产股涨幅最好的，今年也是排在前三。

    罗晓芳：好，那么其他一些公司比如说您，我觉得现在地产股已经不完全是一个纯粹地产股，比如有的地产股，他可能有旅游概念，还有的地产股可能有一些什么财务投资，他投资一些公司的股权，还有一些房地产股可能是做什么金属切割等等的。

    方焱：对，有矿。

    罗晓芳：对对，房地产加某某，这个能不能再我觉得这个比较独特，能不能您再详细分析一下，举例说明一下。

    方焱：这个确实很有意思，今年我们看到凡是涨幅超过板块的，或者能够超越大盘地产股，都不是纯粹的开发销售类，像万科、保利都没有超越这个大盘，他们虽然销售非常好，也就是说现在市场可能对这些纯粹的开发公司在过去一年多，还是比较担心这个调控对他们业绩所造成的伤害，还没有从中走出来，所以大家更偏好既有房地产开发销售也有其他业务地产公司，像中天城投房地产加上锰矿，还有一些深保安，房地产新的还有电池。

    罗晓芳：还有药。

    方焱：房地产加药的，还有房地产加矿的，西藏城投之类这些公司。

    罗晓芳：那您觉得这种公司，您认为从这个投资价值来说，应该比那些纯粹的这个做开发的地产就是公司要溢价吗？您觉得合理吗？

    方焱：他至少在目前环境下，甚至在2011年还算合理的，因为也就是表明市场呀一个气氛还相对比较谨慎，大家更担心这种只有单一业务的一些公司，可能未来由于调控的深入，会导致他的业绩一个不确定性，所以如果他有其他业务做一个对冲，像中天城投我们武汉福星股份，如果有其他业务对冲。

    罗晓芳：什么新能源加上这些概念。

    方焱：对，他就大家感觉更安全一些，或者给他估值更高一些。

    罗晓芳：也就是说当医药板块涨的时候，新能源板块涨的时候，那么像中国保安，像西藏城投这些公司也会跟着涨，福星什么，所以地产股趴着不动的时候，他也有一些其他机会，可能大家从这个什么，从市场一些交易机会来讲，也是比这个纯地产公司，可能要更加有一些频繁的一些机会。

    方焱：是这样，就是资金永远是在追逐一些热点，就如果市场大家都在讲太阳能或者是这方面的故事，大家肯定是找，这个福星股份，他的钢链如果衍生一下，也可以做多晶硅，比恒星科技好的多，最近我们看到他走势非常，就是有很多资金在进去。

    罗晓芳：那么深圳本地地产商您觉得有没有一些机会，小地产商？

    方焱：本地二三线地产股实际上机会还很大，除开我们说的招商、万科是本地一线的，还有华侨城另外二线实际上也不错，像深圳业、长城、深天健都是不错二线公司。

    罗晓芳：像深圳城市再造和浅海开发，对他们有没有一些影响？

    方焱：有，深圳整个城市提升，肯定会对这些公司产生一个非常积极的影响，还有我们城市更新，这些老牌公司在深圳都有一些工业用地，或者历史用地都存在更新改造的一个需要。