冯海宁：楼市调控 没有招数能制胜了吗

　　冯海宁

　　温家宝总理有关“房价会回到合理的价位”的承诺话音未落，不少反面消息就扑面而来。12月28日《每日经济新闻》披露的几条消息就让人相当惊诧：一是中信集团继63亿元拿下北京中服地块后，再以22.6875亿元抢得北京另一块旺地；二是上海房价再创半年新高，全年上涨32%；三是上周（12月20日~12月26日）北京楼市总成交量高达8869套，环比上涨27.2%……

　　以上类似消息不少，这里不一一列举。我想说的是，一边是总理的承诺让人振奋，一边是反面消息让人沮丧，公众必然要问：总理的承诺究竟能否实现？公众之所以会有这样的疑问，不仅仅是因为许多反面消息和总理的承诺在 “唱对台戏”，也因为在市场经济时代，行政的归行政，市场的归市场，已经不是行政“一声吼”总经理便收手的时代了。而且，宏观调控多年成效不佳，也让人有疑问。

　　在我看来，实现总理的承诺、让房价回归合理价位说难也难，说不难也不难。说“难”是因为房价上涨的成因越来越复杂，既有国内因素如城镇化发展带来的刚性需求，也有国际因素，如热钱。住建部所说的调控“六难”，其实也是房价回归合理价位的“拦路虎”。理性分析的话，还有GDP、政绩、腐败等不少因素阻碍房价回归。

　　说“不难”是因为中国楼市准确地说还是政策市，不但主要生产要素都掌握在政府手里，而且几乎每个环节都是可监管可控制的。只要政府真正下决心调控，房价没有理由继续疯狂——房价今天之所以疯狂，就在于调控决心还不够大，而决心不大的原因在于，一方面还要依靠房地产推动GDP增长；另一方面，我们没有从西班牙、爱尔兰等国的债务危机中看到中国楼市潜伏的危机。

　　正因为调控决心还不大，还没有到被迫拿出撒手锏的时候，所以政策力度温柔了一些，治本之策——税收制度变革和土地制度改革进行得相当缓慢，这才给了房企总经理疯狂拿地、疯狂涨价的机会。不可否认，很多总经理都是借题炒作的“天才”，操控价格和行贿、造假的高手，但把这些总经理放到泡沫破灭的西班牙楼市试一试，还有多少“创意”和能量？

　　归根结底，房企总经理的疯狂，还是由于楼市调控力度不够。在我看来，目前即使税收制度变革和土地制度改革不能发挥调控房价的作用，也能一招制胜，让房价回归理性。这个办法说来简单，把“总理承诺”变成“部长承诺”、“省长承诺”、“市长承诺”、“县长承诺”……让“XX承诺”在规定时间内把房价调整到一个经过论证的合理价位。

　　这并不是让地方政府在统计数字上做手脚，而是把房价调控的责任落实到人，实现各级政府一把手负责制，通过政绩考核和责任追究来鞭策一把手们落实自己的承诺。因为很多事情只有和官帽挂起钩来，才有解决问题的决心和效率。否则的话，“总理的承诺”在各级官员眼里是总理个人承诺与自己无关。

　　我以为，只有让“XX承诺”房价回归合理价位，各级官员必然会在土地财政与个人承诺之间做出理性选择，不可能为了土地财政、为了和开发商的关系而对个人信誉、个人官帽于不顾。目前，尽管楼市调控中有问责武器，要对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，但至今没有问责一人。显然，考核问责一级政府不如考核问责具体官员。

　　在西班牙、爱尔兰等国房地产泡沫不断破灭的情况下，在中国房价严重脱离居民收入，85%家庭没有购房能力的情况下，我认为很有必要让各级行政一把手公开立下“军令状”，在承诺的时间内把房价降到承诺的水平。中央政府、全国人大以及社会公众需要做的工作是，监督一把手履行承诺，并监督一把手依法调控房价，不能胡来。