金箍棒下求存 房地产商“七十二变”

　　策略——

　　深挖“二三线” 转战商业地产

　　目前，在房地产业中，已有四家公司跃上了500亿销售额的台阶。除万科外，恒大地产于12月18日发布了销售额达到500亿的喜报，比上年增长超过70%；中国指数研究院12月数据显示，中海和保利销售额也于同期超过500亿元，分别为588 港元和571 亿元，同比分别增长30.7%和41.6%。

　　“2010年做得不错的发展商都有几点相似。”万科总经理郁亮表示，恒大、碧桂园2010年都和万科一样取得70%的增长。他们共同的特点是顺应政府调控，集中精力做主流住宅、加速资金周转。

　　与此同时，一反过去集中在一线大城市的做法，这些公司纷纷大力开拓二、三线甚至四线市场，今年以来已经硕果累累。

　　其中万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40多个城市。三、四线城市占总储备量超过80%，并有逐步增长趋势。恒大进入中国27个城市，在售项目56个，96%为二、三线城市。恒大进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的。

　　在规模上没有实现超越的企业，调控之下也开始调整自己的商业模式。

　　2010年，重庆的龙湖地产称，未来三年，龙湖地产旗下将有超过120万平方米的商业地产项目建成开业。而华润之前也有表示，将扩大商业的贡献比例。

　　北京代表企业，万通、首创都开始用“商业”这个概念包装自己的综合体项目计划，并且借此刷新融资模式。

　　首创董事长刘晓光以折扣店品牌“奥特莱斯”作为商业地产的新概念引入，在接受记者专访时，刘晓光表示，根据首创置业的战略计划，其目标是未来几年里在全国建成几十家以“芭蕾雨”命名的大型奥特莱斯项目。目前已经上马的广东佛山（178万平方米）、浙江湖州（63万平方米）和北京房山（36万平方米）3个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。

　　而在美国参与双子座重建项目的冯仑也表示正在推行“立体城市”计划，并且与刘永好、张跃、史玉柱联手推进“立体城市”的建设。“立体城市”将是万通集团的下一个发力点。

　　万通的第一个立体城市的选址基本确定在河北廊坊，希望在明年年底开工，开工后3年左右会达到首期入住条件，预计将在7年左右的时间内全部建成。

　　人事——

　　房企高层地震 挖人行动开始

　　2010年，调控一来，人事震荡。今年地产界中高层人员离职频繁。

　　4月开始了紧缩。28日，绿城中国的首席财务官林战辞职；刚与林战辞任同一天任职绿城中国公司秘书及授权代表的郑碧玉亦于日前提出辞职。龙湖地产首席财务官林钜昌及SOHO中国的财务总裁王少剑亦先后辞职。6月15日佳兆业总裁叶剑生离职；7月5日，金地总裁张华纲离职， 7月中旬，中国建筑（601668）第五工程局（下称“中建五局”）总经理莫斌已空降碧桂园，就任总裁一职，原总裁崔健波任留任执行董事。7月19日，浙江广厦（600052）原董事长楼江跃的辞职申请已经获董事会批准。

　　此外，万科、华润、绿城、保利、合生创展今年以来均有高管离职。

　　今年，房地产企业频繁发生人事变动，虽然原因各有不同，却都处于宏观调控的同一“时代背景”之下。而对于中高层变化的原因，业内都认为和新政有不小的关系，市场好的时候，可以掩盖很多矛盾；但是市场不好，很多问题就会暴露出来。另外，市场不好的时候，开发商老总原来承诺的诺言没有兑现也会导致一些职业经理人离开。

　　地产行业流动性一向较大。因为地产行业处于扩张期，也处于调控期，双重的环境令职业经理人的工作状态常常变动，加大了职业经理人的压力和人员的流动性。而急剧成长的行业，需要大量人员加盟，也增加了流动的机会。如此一来，一场旨在“挖人”与防止“被挖”的行动都成为地产公司重要的工作之一。

　　“今年专攻地产行业的猎头公司生意火热！”一位国外猎头深圳分公司的总经理表示。但是，她也感觉要找到合适的人去适应这些高要求的职位，颇为不易。一家东莞地产公司欲在香港上市，想要挖一位有上市经验的副总裁，年薪给到200万，仍找不到合适的人。地产公司可谓求贤若渴。