不受“限购”房价更低北京商改住楼盘大行其道

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　北京市场活跃着这样一类楼盘：它的房价明显低于周边楼盘，且游走于地产调控的重量级政策限购令之外——这就是以商业用途立项，但以公寓或LOFT等类住宅的形式面市的商改住项目。由于房价较周边其他楼盘低，且可避开限购令限制，这样的项目仍有一定的市场，IN北京、SOCO公社、中建玲珑山、首开石榴派、首城双景、中弘北京像素、西山国际城等楼盘相继涌入市场。

　　北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时说，商改住的项目既可作办公使用也可用作住宅，其实前几年一直就存在。近几年，伴随住宅市场的火爆，商改住项目数增多，且由于其以商业立项，不受限购令政策限制，成为地产调控下的政策盲点，因此在调控下显得格外具有吸引力。她同时指出，之前数次调控对象是纯住宅市场，伴随地产调控的力度与广度的增大，商改住等类住宅项目也会步入地产调控的政策半径。

　　IN北京：科研立项的“住宅”

　　阿亮最近正与老婆在北京各处找房，找了近半个月的结论是：北京的房价太贵了。

　　不过，前几天，他突然告诉《每日经济新闻》记者，他找到了一个名叫IN北京的亦庄楼盘，均价只有9700元/平方米，这个价位，比其周边的楼盘低了将近一半。

　　在IN北京附近，米拉village在售均价为19000元/平方米、珠江奥古斯塔城邦在售均价为17000元/平方米、合生?世界村普通住宅均价为13000元/平方米。

　　链家地产市场研究部的统计数据显示，目前该楼盘所在的区域，二手房均价位在14000元~16000元/平方米，在售新房的均价处于16000元~18000元/平方米之间。IN北京9700元/平方米的均价与其周边房价相比，低了4000元/平方米以上。

　　据调查，之所以以如此低的价格入市，是因为该楼盘是一个以科研立项的商改住项目。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，该项目开发商获得建设工程规划许可证的时间为2008年。项目土地的立项为北京物流科技信息化研发基地项目，土地用途为研发，土地使用年限为50年。一期入住时间为2011年11月。换句话说，减去2008年~2011年期间的近4年，该楼盘的土地使用年限只剩下近46年，比普通住宅少了近20年。

　　另外，杨明丽说，由于是商业立项，这类楼盘后期的使用成本也比一般纯住宅项目更高。

　　风险大于住宅

　　《每日经济新闻》在IN北京采访时，几位看房者提出了他们的担忧：首先，由于IN北京的商住双性特点，如果购买后再出售，可能很难以合法的程序将转让手续办理下来，需要寻求其他途径，转让风险很高；其次，一旦非住宅项目涉及到拆迁，类似IN北京这种以科研用地建造住宅的项目，补偿问题可能较麻烦；再次，以商业、科研立项的项目，办理房贷时只能以商业项目的流程来办，如首付比例为50%，贷款利率为1.1倍，且不接受公积金贷款；第四，由于该楼盘以商业立项，购房者入住后的水电气，以及物业管理等，皆以商业项目的流程与收费标准执行，因此住户不得不承受比普通住宅更贵的水、电、气等费用。

　　最令看房者们担忧的是，由于是商业立项，楼盘周围的配套主要以办公楼、商业场所等为主，缺乏普通住宅区附近的医院、幼儿园、超市等配套，比如IN北京的北边为凉水河，临河的是个小村落。西边为一片空旷的荒地。东、南两个方向的近几公里内，只见零星的工厂，不见一所学校、医院，甚至没有一条公交线路。

　　不受限购令限制

　　《每日经济新闻》记者在IN北京采访时，楼盘销售员一再相告，该楼盘不受北京限购令的限制。记者在小户型楼盘SOCO公社现场采访时，售楼处一位女性工作人员也表示不受限购令限制。

　　SOCO公社的看房者同样表达了与IN北京类似的担忧：该项目的年限为40年，到2011年交房时，只剩下35年。此外，因为是商业项目立项，因此贷款、水电以及物业费也比较贵，而且无法落户。

　　对于IN北京与SOCO公社销售人员极力推销的 “不受限购令”限制，杨明丽指出，IN北京、SOCO公社等以商业立项的类住宅，因为是商业立项，所以尽管以住宅的方式在卖，但却不在限购令的管理范围，目前这是个政策盲点，相信这种擦边球的现象以后会慢慢地被纳入政策调控半径。

　　正由于住宅市场的高房价与限购令，打擦边球的商改住项目存在一定的市场，但其风险问题仍不容购房者忽视。