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海通国际:龙湖地产估值溢价合理 予买入评级

发布时间:2010年12月30日 12:52 | 进入复兴论坛 | 来源:海通国际

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海通国际

  龙湖于近期有可提升资产净值的收购,加上销售表现出色,我们把该公司2011及2012年度盈利预测上调,并调高目标价至12.15元,相当于2011年度预计市盈率13倍或我们估计的资产净值每股人民币11.92元折让12%。股价自去年12月上市以来已上升56%,目前在同业内估值绝非便宜,但公司项目执行能力让人信服,且品牌极具知名度,我们认为其估值溢价合理。

  龙湖的业务策略一直致力于在主要城市市区提高销量,但于2010年度下半年有所转变,2010年最大宗购地所用的近人民币50亿元被投入到新市场烟台。于8月及10月在烟台购入的两幅相邻地块,合并后占地面积达426万平方米,可发展为700万平方米、以住宅为主的项目。该地块处于滨海地带,遥望山东省主要旅游景点之一养马岛,因此潜在买家应会为华北地区富裕置业人士。公司亦于云南玉溪购入另一幅地块,可发展为82万平方米休闲住宅项目。上述两大项目楼面地价分别为每平方米人民币711元及人民币445元,我们认为潜在利润可能会带来惊喜。

  2010年度下半年,龙湖合共投资人民币107亿元补充土地储备,90%投放于环渤海地区。公司亦于北京购入两个新项目,分别为代价人民币12亿元的顺义区牛栏山项目,及代价人民币35亿元的大兴区生物医药基地项目。受购地影响,公司的净负债增加至人民币110亿元,净负债比率达75%,接近管理层的控制目标。

  与此同时,龙湖亦正在扩大其以商业为主的投资物业组合。预料于2014年度有关组合总建筑面积将扩大至200万平方米。租金收入在2009年度为人民币1.98亿元,估计2010年度将达人民币3亿元,而于2015年度更可达人民币20亿元。

  于2010年首11个月,龙湖合同销售额达人民币277.2亿元,相当于全年销售目标110%。新进入的三个市场均大获成功,常州、青岛及杭州的首个项目于开售首天销售额已分别达人民币14、13.3及9.3亿元。龙湖正凭借强劲销售能力向全国性发展商之路迈进。